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我国经济适用房制度问题分析【摘要】自我国经济适用房制度实施以来,各种问题时常出现,也不断遭到民众的质疑。本文对比了政府转移支付和经济适用房制度的内在关系,指出经济适用房制度类似于转移支付,会对接受者的生产动力产生影响,同时也会对接受者长期收益产生侵蚀,并在此基础上提出相关政策建议。 【关键词】 转移支付 经济适用房 制度 一、引言 始于1998年的城市住房制度改革引发了住房市场的供求矛盾,积压多年的住房需求得以释放,商品化后的住房价格一路攀升,住房支付能力的社会分层问题随之加剧。在房价持续走高的情况下,城市的低收入住房困难家庭已经难以通过购买商品房来解决自身的住房问题,经济适用房政策正是在这种特定条件下得以产生。经过多年发展,经济适用房制度在推进我国城市住房制度改革、调整住房结构、理顺住房价格、完善住房保障体系、解决中低收入民众住房难等方面发挥了重要作用。虽然经济适用房政策给城市中低收入群体带来许多实惠,但在政策实际操作中也出现了一些问题,如有的城市经济适用住房管理存在漏洞,审查把关不严,使有限的资源不能落实到应享受政策的住房困难家庭,经济适用住房的保障性质未能得到充分体现,反倒成了一些群体拥有房产的手段,也为中介机构和某些政府工作人员牟利提供了机会。此外,经济适用房的单价虽然比商品房低,但销售总价相对来说并不低。本来只属于为数有限的低收入阶层的经济适用房,却成为中高收入阶层的购买对象,使其享受了政府提供给低收入者的公共资源。 这些问题的存在,使得经济适用房制度偏离了政策制定的初衷――即解决中低收入人群的住居问题。然而这些问题只是表象,政府的任何一项福利制度出台,总会被一些人追求私利的行为带偏,达不到预期目标,或者使得预期目标大打折扣。经济适用房制度是国家推出的一种以政府主导的(相对于商品房开发的市场主导)福利制度,如果将该制度同政府转移支付的经济原理结合起来分析,可以看出这些问题有其本质的根源。 二、经济适用房制度和转移支付的内在关系 1、经济适用房制度概述 经济适用住房是指列入国家计划,由城市地方政府主导,组织房地产开发企业建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它具有社会保障性质,同时具有经济性和适用性的特点。经济性表现在住宅价格较低,一般为同等区位市场价格的一半,能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性则表现在单套面积比较小,一般不超过90平方米,同时在设计及建筑标准上强调实用。一般地方政府在出售经济适用房时实行政府指导价,其售价由政府综合确定并公布。从经济适用房制度设计上看,是政府为解决城市中低收入者住房困难,限定建设标准和接受者应具备的条件,采取减免地价、相关税收等优惠政策,使建设住房的成本降低,进而降低销售价格而使中低收入者能够买得起,是具有保障社会和谐功能的制度。 2、政府转移支付的内涵 转移支付是公共财政的重要内容,是政府的一项财政支出制度。它不以取得商品和劳务作为补偿,是国家宏观调控的重要手段。转移支付通过财政资金无偿的、单方面的转移实现收入的再分配,调节中央与地方分配关系,调节地区间财力分配,缩小地区差距和居民贫富差距,保障社会稳定。目前,不同国家的转移支付制度与本国的政治、经济等具体国情紧密相联,但总体上看,转移支付主要有两种形式:一般性补助(或无条件补助)和专项补助(或有条件补助)。一般性补助是满足地方政府一般财力需要,不规定具体用途和要求。专项补助是根据一定的目的和条件拨付给地方政府用于特定支出的财政资金。 从以上的分析可以看出,经济适用房制度在缩小贫富差距、保障社会稳定方面的作用和转移支付相同,它类似于专项补助,政府将本应正常收取的地价和税费减免,以降低房价让适当的居民购买,通过购买住房进而实现支付向收入较低的人群转移。假设不实行经济适用房制度,按市场正常状况进行房地产开发建设和销售,政府收取正常税费和土地价款,作为财政收入的一部分,政府再将这些财政收入按低收入家庭的具体情况进行分配补贴,其原理将并无两样。转移支付是用资金直接补贴接受对象,而经济适用房制度可以认为是政府的间接补贴,是一种特殊的转移支付。 三、转移支付视角下经济适用房制度的问题分析 1、经济适用房制度对接受者生产动力的影响分析 转移支付是政府财政资金在不同产业、不同群体间的重新分配,它是生产者通过经济活动所产生的税收来实现的。对每一个政府来说,在这样的重新分配中,真正生产的人需要付出(缴税),而政府还要做到不影响他的努力程度和创新动力。也就是说,如果政府要进行转移支付,必定要增加可供转移的收入(如增加税收、出让土地),一方面,提高税收到一定程度会使纳税人努力生产的动力减小,而会有更大的精力放在如何合法地避税;另一方面,高价出让土地也会使得投资者有动力以不