让房地产调控回到经济规律轨道.docVIP

让房地产调控回到经济规律轨道房地产是商品这是一个浅显的概念。它和蔬菜、猪肉一样，受到供求关系的影响和调控。有个案例可供参考：一是猪肉问题。2007-2008年，由于母猪存栏低于4000万头而出现的生猪价格上涨过度引发民怨，管理层制定鼓励养殖户增加母猪存栏量半年后生猪价格开始大幅下调，这就是经济学供求关系自动需求平衡的作用。然而，鼓励养母猪的政策力度过猛导致母猪存栏超过平衡点800至4800万头，猪粮价比低于6:1的生猪养殖利润警戒线，生猪价格急速下调，猪贱伤农纷纷杀母猪降低存栏数，当然一段时间之后猪肉价格又会上涨。这种正作用力和反作用力的博弈本来即是市场经济的基本规律，不论我们是否喜欢，它都会存在并作用在市场经济中。 无论上述商品是谁扰动了价格要素，但最终表现的作用力是供求关系(哪怕是短期的)不平衡造成的，所以我们一定要理性地搞清楚一个原则问题：首先是供求关系在干扰价格，其次才是人为干扰。这是一个事物的两个面，我们解决表面问题可以从投机入手，但解决根本问题还是要从供求关系解决。 当行政力量过度干预楼市，舆论从打压、责难的角度关注房地产时给老百姓提供了浮浅甚至不负责任的言论，人为地制造“间歇性需求停滞”或突破后“短期需求放量”，房地产的供求关系就“被不平衡了”，楼市蓄势待发，价格就积极响应，开始了上涨的步伐。大家可能记得房价的规模化上涨是从2003年后开始的，当时政府和舆论纷纷议论房地产开发商人为抬高价格，告诉民众价格一定会降下来，而后的价格却开始快速上涨。2006年房价成为国计民生中最重要的话题，政府又出重拳打压，但基本的策略都是减少房屋(土地)供给、提高购买门槛(成本)、提高土地价格和税费等措施。事实上，近几年的供给量并不算小，开发项目在开发商追逐利益的驱使下并没有停下脚步，土地供应在土地财政的驱使下不得不以多卖些地来养活地方政府的运行。 也就是说，出现了土地的实际供给量并没有降，而价格却持续上涨的经济学悖论的怪相。这却是我们的不得不面对的现实，我们剥丝抽茧发现所有的问题是由政策相互矛盾造成的、占据道德制高点的、所谓亲民的舆论却是狭隘而短视的、结果是危害市场的健康发展。 目前，密集的调控政策只是在挤压弹簧，尤其是简单而充满计划经济色彩的限购令。这些政策一出台市场就会有所动作，价格在短期内会表现上涨或下降的简单反应，这是社会生理系统本能的条件反射，这不代表根本趋势。但片刻之后就要看政策的客观性和可行性了，市场上观望和回避的投机心理与政府的政策展开博弈。无论是民粹思想还是百姓情节；无论是政治作秀还是幼稚战术；无论是否判断出结果如何还是只看过程不看结果的路演；但我们经历过的有形的政策之手的调控往往在这个无形的市场面前显得非常苍白无力。“事与愿违”纵然成为了房地产界一道靓丽的风景线。从2003年以来，调控房地产的结果是行政的办法只能是起到暂时的抑制作用而过后楼市价格却是报复性反弹上涨。8年来全国70个大中城市的房价飞涨3-6倍!而同期的CPI指数、人均收入水平、其他价格指数等指标在房价变动指数面前可算小巫见大巫了。目前,我们又在一个调控期，抑制房价会有一点作用，从根本上解决问题了吗?回答是否定的，没有!调控过后必然是又一个报复性上涨。一而再、再而三地复制过去的历史，政策的信用不断受到馋食。非专业的老百姓相信了舆论的话，于是屡屡成为楼市的踏空者。房地产的波动让很多踏空者在这样一轮一轮的期盼房价下跌中继续踏空。当谎话破灭时大家蜂拥出动迅速推高房价。我不知道这种房价的波动是鸡生蛋还是蛋生鸡。 经济学告诉我们：市场调控需要逆周期调控，也就是在长远的、系统的产业规划下进行事先对策，而我们总是执行顺周期调控，而且不从长远解决系统性原因入手，总是从民众最爱听的角度讲话……大话、狠话、假话、凉话，等等，但商品供给未增加(哪怕是舆论信息)、民间资本的出路纷纷被堵、房地产开发成本急剧增加。暂时拦住奋勇向前的买房人群无异于在河道中拦了个坝、在弹簧上突然加力。之后的房价在话音未落便应声而涨。 弹簧压下去是为了弹起来，我们把买房人的欲望压下去是为了什么?能够把房价压下去吗? 把解决楼市问题回到理性的供求关系上来。中国的楼市问题是一个什么样的问题?这本身就是问题，而现实又把它变成一个糊涂问题。最近很多人从国计民生的高度把它提升到政治层面，也不是没有道理。然而，简单地把房价涨跌问题进行归类为政治问题、政策调控甚至过度干预的对象，将适得其反。我们回想2005年以来的房地产调控政策的结果是北京这样的一线城市的平均房价从6000元／平米上涨到25000元／平米，二、三线城市的房价从2500元／平米上涨到5000元／平米左右。据有关部门不完全统计，全国70个大中城市平均上涨3倍。 为什么调控?为什么屡调屡高?而且有一个非常