货币政策对房价影响实证分析.docVIP

货币政策对房价影响实证分析一、引言 近年来某些地区房价飙升，催生了楼市巨大的泡沫，增加了国民经济全局的系统性风险，给宏观经济稳定埋下严重的隐患。从2003年至今，央行出台了一系列调控政策，几次上调存贷款基准利率和存款准备金率、取消住房贷款优惠利率、提高住房贷款的最低首付比例和个人住房公积金贷款利率来控制房地产信贷风险，平抑被投资、投机炒高的房价。随着各项货币政策的实施，尽管房价飞涨的势头有所抑制，但是北京、上海、深圳等地区的房价依然高位运行。 房地产业作为典型的资金密集型行业，资金需求大、周期长，其发展离不开金融体系的支持。金融市场上货币资金的宽松程度，影响着房地产市场的景气状况。所以，货币政策是调控房地产业的重要手段和措施。然而，楼市新政策出台后，市场成交量持续萎缩，但房价依然坚挺，市场观望气氛浓厚，货币政策对房价的调控能力也逐渐成为众多专家学者讨论的焦点。本文将通过对2007-2010年全国房价变化进行实证分析来探讨货币政策对房价的调控效果。 二、文献综述 货币政策是央行宏观经济调控的政策措施，央行运用货币政策调控房地产市场主要表现在两个方面：一是运用一般性货币政策工具，即运用通行的三大货币政策工具间接调控货币供应量，由货币供应量的变化影响进入房地产市场的资金总量，进而影响房价。在我国，利率成为主要货币政策工具，即通过提高或降低利率改变货币市场和资本市场上各种金融工具的机会成本以作为政策信号改变投资者的未来预期来影响房价。二是运用选择性货币政策工具――不动产信用控制，即规定贷款的最高限额、贷款的最长期限和首付的最低金额，通过主体限定和比例限制，对进入房地产市场的信贷资金供给规模进行限制。 国内学者关于货币政策对房地产价格影响的研究主要集中于利率和货币供应量对房地产价格的影响研究。由于研究时期和研究方法的不一，尽管大部分学者肯定了货币政策对房地产价格具有影响作用，但是对利率和货币供应量对房价的影响程度却出现了结论相左的情况。 刘艳丽（2011）从趋势水平和波动水平两个视角出发，对我国货币政策调控房价的有效性进行实证检验。她认为，差别化信贷政策和货币供应量可以在长期趋势水平上调控房价，但利率不能有效调控房价。在房价短期波动调控中，必须将总量调控、供给和需求结构调控全面结合起来，否则货币政策无法有效调控房价。 俞康泽、余泽庭（2007）认为，货币政策变量与房价指数有着长期稳定的关系，可以通过货币供应量与利率的调节来调控房价。但是，货币政策对房价调控能力有限，且货币政策对房价的影响存在3-4个月的滞后期。相对而言，利率工具要优于货币数量工具，利率政策的效应随着时间的推延将逐渐显现。 陈淮和郑翔(2005)剖析了央行2004年利率调整的宏观经济背景，从房地产开发商、购房者、商业银行、房地产金融发展和房地产市场发展的影响等5个方面，分析了利率调整对房地产市场发展的影响。 刘雪梅认为,利率上升不能抑制房价上涨。李雅静、杨毅研究了利率和货币供应量对我国房地产价格的影响，结果表明，这两个变量对房地产价格的影响在短期和长期内存在正相关，但影响不显著。 聂学峰、刘传哲运用Granger因果关系检验和协整分析等计量方法实证分析了我国货币政策影响房地产价格的效应，结果表明,货币政策能够影响房地产价格，货币供应量对房地产价格的影响比利率更显著。 美国的次贷危机验证了货币政策对房地产发展的巨大影响。例如货币政策宽松，贷款利率低，货币供应量大等，则能促进房地产业繁荣，刺激房价上涨。然而，这一政策如果持续时间过长，则会导致投机活动严重，房价过高，形成泡沫。政策一旦转向，泡沫破裂，房地产市场将面临崩溃，同时拖累金融体系，造成金融危机甚至经济危机。可见，货币政策对于房地产市场的影响巨大。 三、货币政策与我国房价的实证分析 （一）变量与样本数据 本文选取法定存款准备金率(RD)作为货币供应量工具的代表指标，选取一年期贷款基准利率(R)作为利率工具的代表指标，选取全国房屋销售价格指数(HP)代表全国房价的变动，对货币政策调控房价的有效性进行实证检验。本文主要以货币政策变量与房价的关系为基础构建了如下多元线性回归模型： Ln=（HP）=α+β1 Ln（RD）+β2 Ln（R）+（μ） 其中，u是随机干扰项，表示其他影响被解释变量的因素。 由于从2007年以来央行频繁调整法定存款准备金率和基准利率等货币政策工具，以及考虑到数据的可得性及代表性，本文所有变量均采用自2007年l月至2010年12月的数据。为了消除个别极值的影响以及可能存在的易方差现象，使数据具有平稳性，模型对上述3个变量进行对数变换，采取对数模型。数据根据国家统计局网、国研网、人民银行网站的相关数据整理