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车位车库归属将有法可依 《物权法》第六章规定了一个新的物权种类――建筑物区分所有权，它是指一个建筑物在构造上和使用上被区分为专有部分和共用部分，业主对自己居室享有专有的所有权；对共有部分，如电梯、楼道、水箱、墙的外体面等享有共有权；在一个建筑区划内，除了独立的建筑外还有道路、绿地和物业服务用房，业主能否在小区公共道路上划定自己的停车位；业主能否根据和开发商之间的买卖合同取得对窗前绿地的单独使用权？以及小区公共道路上的车位和地下车库的归属等问题，《物权法》第六章都做了明确的规定。 小区的公共绿地和道路 《物权法》对小区的公共绿地和道路作了相应的规定。该法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 业主在购买属于专有部分的住宅后，按小区规划建设的配套设施，即绿地、道路、其他公共场所、公用设施和物业服务用房的成本计入住房销售价款之中，自动分摊到房屋所依附的土地之内，转化为全体业主共有，服务于公共目的，成为小区整体环境的组成部分，构成共有物业，业主对这些享有共有权。 在共有的情况下，业主不能单独对这些共有部分进行占有、使用、收益和处分，不能随意改变小区道路、绿地的规划，不能在其上私搭乱盖其他建筑物，影响道路或绿地功能的使用，如何使用和处分这些共有部分和共有设施应由全体业主决定。 车库、车位的特定用途 随着城市化进程的发展和国民经济水平的提高，家庭汽车逐年普及且日益成为城市居民不可或缺的出行元素，随之而来的存放汽车的车库、车位也越来越为人们所重视。 《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。” 《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，就其功能而言是为了满足建筑物所有人停车自用的需要而设，开发商对于享有所有权的规划内的车位、车库，应优先出卖或出租给业主。但是现实生活中，有的开发商将车库、车位高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车库、车位或者车库、车位严重不足而占用共有的道路或者其他的场地作为车位。《物权法》第七十四条第一款和第三款有针对性的做出明确规定，对车库、车位的建造及其比例，开发商在满足小区业主停车需要之前，不得将车位、车库出卖、出租给小区之外的他人，如果开发商违反了该条的规定，业主可以告开发商，让开发商将车位车库出租或出卖给自己。 车库、车位的归属 对车库车位的归属和使用，目前商品房销售时多数做法是，有的是业主购买，有的是开发商附赠，有的是业主承租。 《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” 建筑区划内规划用于停放汽车的地上停车位和地下车库，不能像电梯、楼道、水箱、道路、绿地等可以共用，如果规定由业主共有将很难操作。所以《物权法》规定将车库、车位作为独立的设施，由当事人通过合同方式约定车库、车位的归属，开发商可以作为一个独立的物出卖归业主所有，也可以公摊给小区业主归业主共有，更可以归开发商所有由其出买或出租。这充分体现合同意思自治原则，符合市场经济的内在要求，有利于实现利益的最大化，有利于对车库、车位的有效利用和管理。 适用《物权法》第七十四条应注意的问题 ⑴ 如果建设用地使用权归业主共有地段的车位车库，卖给业主的房屋公摊面积包含了地上地下车库车位的价值，开发商已经把车位、车库摊入成本，开发商就不能再把地上车位和地下车库再卖给业主，该车位、车库不能归开发商所有，应该归业主共有所有。 按照《物权法》第七十四条第二款的规定，规划范围内停放汽车的车库车位，业主可以通过或买或租或赠等方式来取得车库车位的所有权。但是根据《物权法》第七十四条第三款的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，第三款的规定，涉及开发商是否有权销售车位的问题。 如果业主能够证明车位的价值包含在建筑成本中，即使开发商按照第二款在合同的约定已经出售给了业主，因为违反第三款的规定而无效，而可以推翻，开发商即使收了业主的钱也应当退回去。 对第二款的理解还要结合第三款来理解，因为第三款是限制第二款的。 ⑵《物权法》将在今年10月1日起正式实施，有的小区开发商为了赶在《物权法》实施之前再赚一笔，开始疯狂抛售车位，按照《物权法》的规定，车库的归属，没有约定的或者约定不明的属于业主共有，这将意味着开发商现在不卖掉公共的车位，