一、房地产价格决定二、房地产价格的特征三、房地产价格的种类2 .pptVIP

房地产价格的概念：在房地产开发、建设、经营过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。 （一）成本部分 1.土地出让金（地租） 2.土地投资成本 包括： 土地征用费：土地收益补偿费，土地投资补偿费，安置补助费； 拆迁安置费：拆迁补偿费； 土地开发费：三通或七通一平费，市政基础设施工程费，地质勘察费，开发管理利息和税金。 二、房地合一（商品房）价格构成 3.房屋建筑成本，包括： 房屋建筑安装工程费：人工费，材料费，施工机械使用费，其他费用(如不可预见费等)； 建筑施工管理费； 规划设计费： 利息和税金。 4.商品房流通费用。 （二）利润部分 1.土地开发利润。 2.建筑物的建造利润。 二、房地合一（商品房）价格构成 第三章 房地产价格 第一节 房地产价格的概念 一、房地产价格决定 二、房地产价格的特征 三、房地产价格的种类 一、房地产价格决定 商品价格决定的理论： 劳动价值论认为，决定商品价格的基础是商品的价值，即价格是价值的货币表现。 供求决定论认为商品的价格由市场上的供求双方决定。 效用决定论认为商品的价格取决于商品的效用，效用大，价格就高，效用小，价格就低。所谓效用，是指消费者在某种条件下对某种商品的消费所产生的主观上和心理上的满足程度。 收益决定论认为商品之所以有价值，是因为商品能够在未来给商品拥有者带来收益。 房地产作为特殊商品，其价格决定应以劳动价值论为基础，以供求决定论、效用决定论、收益决定论作为补充。 1.劳动价值论： 房地产价格来源： （1）来源于资本化的地租，即土地所有权价格。 （2）建造建筑物和土地开发活动形成的价格。 是由在社会正常生产条件下，社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下，建造某一建筑物或开发土地所花费的必要劳动时间决定的，价值由c+v+m三个部分构成。c+v是建造建筑物或开发土地所付出的成本，m为劳动者在生产过程中创造的剩余价值，即通常所称的利润。 一、房地产价格决定 2.供求决定论 房地产供求双方不能决定房地产的价值和价格，但却可以影响房地产的价格，有时这种影响是非常强烈的。影响房地产价格的因素，最终都是通过影响房地产供求发挥作用的。 3.效用决定论 房地产的效用体现为房地产能够满足人们某种需要或欲望的能力，把房地产的效用看成是房地产的使用价值。 4.收益决定论 房地产的未来收益情况也是影响房地产价格的重要因素，这是收益法成立的前提条件之一。由于我国土地使用权有不同的出让期限，房地产就有了不问的收益期限，由此折现的房地产价格也不同。 一、房地产价格决定 房地产的特性？ 1.位置的固定性。2.异质性。3.大量投资性。4.耐久使用性。5.受周围环境的影响性。6．保值增值性。7.数量有限性8.用途多样性9.供求区域性10.投资风险性 房地产概念？ 房地产是指土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分和附带的各种权益。 房地产概念指出其物质构成为土地与建筑物及附属设施的有机统一体。这就规定了房地产价格在其内涵上具有双重的实体性基础。其中一部分来源于开发土地和建筑物安装劳动所形成的价值，另一部分则来源于土地使用权价格(地租的资本化，是土地所有权在经济上的实现)。 1.价格实体的双重性（本质特征） 二、房地产价格的特征 2.价格形成的市场不充分性 土地位置的不可移动性(自然地理位置)、个别性，使得房地产不能拿到同一个市场下去作比较，不能形成完全自由竞争的市场。 3.房地产价格的地区性 房地产价格呈现地区性特征的原因是：①建筑物存土地之上，不同地区的土地自然地理条件各个相同，对房屋的功能结构和设备有不同的影响，因此，使得相同质量的建筑物在不同地区价格不同。②不同地区的土地社会经济环境不同，包括社会经济发展的程度、市场发达的程度、供求状况等，这些都会影响到房地产的价格，最终导致不同地区的房地产价格呈现出地区差异性。 二、房地产价格的特征 4.房地产价格的权益性 出于房地产在交易中不能发生自然地理位置的转移，发生移动的是与房地产有关的各种权益，如所有权、使用权、收益权、抵押权等，所以房地产价格实质上是这些无形权益的价格。房地产的实物状态与其权益状态并不总是一致的。在房地产估价中对房地产的权益状态进行认真的研究、了解和认识是非常关键的，因为房地产的每种权益都会影响价格，同一宗房地产，由于转移的权益不同，其价格也会明显不同。 二、房地产价格的特征 5. 增值性与折旧性 由于房地产价格形成的特殊性，其价值的变化也具有独特性。地价受多种因素影响，由于土地可永续利用，随着地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，随着时间的流逝