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小产权房发展现状和成因分析[摘要]在近几年商品房价格不断攀高、土地资源日趋稀缺的全国几乎所有大中型城市及其近郊，均出现不少违规开发建设、销售的小产权房。无论是建设数量还是市场需求，小产权房都相当庞大，具备了相当深刻的社会影响力，成为政府不得不严肃面对的一个社会问题。文章以中国大陆部分城市城郊小产权房为研究视角，综述小产权房发展现状，分析其成因，探究其问题，评述其政策，剖析其困境，继而建构小产权房未来发展的制度框架 [关键词]住房；小产权房；住房政策；制度设计 [作者简介]程浩，深圳大学当代中国政治研究所讲师，武汉大学政治与公共管理学院博士研究生，广东深圳518060 [中图分类号]F293　[文献标识码]A　[文章编号]1672-2728(XX年6月、12月先后发布购买小产权房“风险提示”和严禁违规开发小产权房、劝禁城镇居民购买小产权房“通知”之后，仍有大量城郊村镇打着建设社会主义新农村的名义，在集体土地上进行违规开发建设小产权房。据中国新闻网载文指称，目前中国60％以上的房屋资源还没有实现商品化运转。通过旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发、各种形式的信托持有等多种途径和形式，涉及到城市居民和公司拥有的小产权房已达到现存全国村镇房屋建筑面积330亿平方米的XX年代中期就开始陆续出现。当时主要是一些明星、艺术家等为了休闲或养老到郊区买地盖别墅，或者直接购买农家院。“当时购买的人比较少，而且不是作为第一居所使用，所以并没有引起相关部门注意”，然而，从XX年开始，小产权房的性质发生了变化。“很多人开始购买小产权房，作为第一居所使用”。XX年之后，小产权房的开发建设也开始变为当地村委会、镇政府的大规模开发行为。据中国房地产协会副会长顾云昌测算，到XX年6月28日原建设部发出《关于购买新建商品房的风险提示》前后，北京小产权房大约占到北京在售楼盘总量的两成左右，其房价多在每平方米2500元至4000元之间，这仅为四环内商品房价格的25％至30％。北京市我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖估计，北京已售和在建的小产权房总面积将超过1000万平方米。从区域分布看，北京小产权房主要集中在昌平、房山、通州、密云、顺义、怀柔等近郊区域。 在近几年商品房价格不断攀高、土地资源日趋稀缺的全国几乎所有大中型城市，均出现以旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设等名义违规开发建设的小产权房，并呈蔓延之势。如在天津，据焦点天津房地产网记者调查，不仅近郊地区有小产权房在销售，远郊地区也开始有所分布，虽为星星之火，却有遍地开花之势。由于其价格相比同地段商品房每平米至少低XX年左右就出现了，一些村组、街道、社区纷纷圈地搞起了房地产开发，XX年前后市场大约有将近XX年7月实施拆除风暴之前，济南市内5区和高新区有145个村居正在实施违法旧村(居)改造，已建成小产权房住宅面积约700万平方米，还有约300万平方米开工在建。在郑州，一些城中村及城市周边村庄利用集体土地，借城中村改造之名变相搞房地产开发的行为屡禁不止，严重扰乱了土地市场秩序，“惠济区已建和在建的小区95％都是小产权房”，花园口镇南月堤村的南月堤社区(又名东方莱茵)、花园口镇京水村所开发的京水社区、惠龙社区、田园风光、区委家属院等均是小产权房……而在这所有的已建成的小产权房社区里，基本上都住满了人，而且“90％以上是市里的人”。在珠三角，城市化、城镇化进程速度相对较快，程度(水平)相对较高，由此直接促进和造就了城郊和城中村的小产权房以规模化的方式不断蔓延和拓展。“在珠三角地区，农民宅基地的出租甚至出售早已形成了一个庞大的灰色市场……上世纪90年代中期开始，村集体出地，开发商出钱的所谓集资房在广州大行其道。”东莞还曾出现印发“郭富城”、“张三丰”等宣传单售卖小产权房的独有的售楼方式。一些机构、专家的抽样调查显示，珠三角地区小产权房的数量非常惊人，深圳这样的城市小产权房占城市住房总面积的比重可能高达40％、近50％；而宅基地(小产权房)的出租则占据了广州房屋出租市场一半以上的份额 三、小产权房的成因分析 《中国经济周刊》时评认为，小产权房的出现背景，其实与近一段时间涌动的“单位集资建房”、“个人合作建房”等一样，是高房价下越来越多的市民买不起房而出现的必然结果。中南民族大学经济学院张跃平认为，小产权房出现的根本原因是城乡土地被人为分割成了二个体系的不合理制度，只要城乡土地市场未实现一体化，小产权房就不可能退出历史舞台，随着城市房价的飙升只会愈演愈烈，将低收入群体也逼近购买小产权房的大军之中。即使国家重典高压也很可能只是把小产权房逼进黑市交易，但不可能杜绝其存在。北京隆安律师事务所陈旭认为，小产权房的泛滥和市场(商品房价格)有关，也和以往立法、执