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小产权房现行规制政策和有效性分析[摘要]当下媒体、政府、学界、开发商和广大民众普遍关注的小产权房，是在住房商品化改革这一宏大背景中产生、发展并逐步坐大坐强的。自1999年以来，无论是土地管理法，还是中央及有关部门颁发的一系列有关住房制度改革和房地产市场发展的法规性文件，均开始封禁小产权房开发与销售。但小产权房现行宏观调控政策和微观规制政策，都没有取得预期的效果。小产权房继续规模性开发与现实的热销，反衬了小产权房现行规制政策的苍白乏力，从一个侧面佐证了现行规制政策的有有效性不足或失效 [关键词]小产权房；规制政策；政策有效性 [中图分类号]F27　[文献标识码]A　[文章编号]1672―2728(XX年间，中国政府虽将宅基地产权经农民私有转换为集体所有，但农民实际上仍然始终保持着对宅基地除所有权之外的实际占有和使用。农民对宅基地和自建住房拥有清晰而完整的私产权利，可以合法转让。1980年后，国家逐步推进城镇住房改革，对公有住房提租或补贴出售，走商品化道路。住房商品化改革的政策取向，打破了多年来城镇职工不能自己建房、购房的思想束缚和政策禁锢，为城镇居民在农村集体土地上建造住房或者购买农民住房预设了较大的政策空间。当下媒体、政府、学界、开发商和广大民众所指称的小产权房，也正是在住房商品化改革这一宏大背景中产生、发展并逐步做大做强的 自1982年2月13日国务院为防止村镇建房乱占滥用耕地而颁发、施行《村镇建房用地管理条例》，到该《条例》被1986年6月25日通过的《中华人民共和国土地管理法》明令废止于1987年1月1日，在这近5年间，国家以行政法规的形式，许可城镇户口居民(包括集镇非农业户、回乡落户的离退休、退职职工和军人以及回乡定居的华侨)到所在生产队申请宅基地建房，申请获准后，由批准机关发给宅基地使用证，同时也许可买卖建在宅基地上的房屋，并且没有限定买卖人的户籍，只是附加规定：由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按有关规定办理申请、审查、批准手续。国家以行政法规的形式还规定，城市建设综合开发公司可以选择有购买能力的农村、集镇，开发建设商品住宅售给农民 自1987年1月1日开始施行《中华人民共和国土地管理法》(主席令[1986]第41号)，到1999年1月1日施行修订后通过的《中华人民共和国土地管理法(修订)》，在这12年间，国家以土地管理法的形式，依然许可城镇户口的居民使用集体所有的土地建住宅，实际上也许可城镇户口的居民购买建在宅基地的“小产权房”。此后，无论是中央及有关部门颁发的一系列有关住房制度改革和房地产市场发展的法规性文件，还是土地管理法，均禁止城市居民到农村取得宅基地、购买农民房屋，小产权房封禁有了法理依据 二、小产权房调控与规制政策 (一)小产权房宏观调控政策 与小产权房开发相关的宏观调控政策，可以溯及中共中央、国务院于1997年5月18日颁发的《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》(中发[1997]ll号)。《通知》指出：除国家征用外，集体土地使用权不得出让，不得用于经营性房地产开发；禁止征用耕地、林地和宜农荒地出让土地使用权用于高级别墅区等高档房地产开发建设。1998年7月XX年5月6日，国务院办公厅制发《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)，要求严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；严禁改变农林项目用地用途搞别墅、度假屋等房地产开发，确需配套进行非农建设的，要依法办理建设用地审批手续。XX年12月30日，中共中央颁发《关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》(中发[XX年8月26日，建设部等六部委联合发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》(建住房[XX年12月11日，国务院常务工作会议明确要求，严格执行土地用途管制制度，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。XX年7月29日，中国人民银行、中国银监会联合发布《关于金融促进节约集约用地的通知》(银发[XX年到XX年，党中央、国务院及有关部门先后多次发文明确规定，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并要求各地坚决制止、依法严肃查处小产权房开发和销售 1　经济性规制政策 国办发[1999]39号文件首次明确要求“农民的住宅不得向城市居民出售”。XX年8月12日，国务院颁发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[XX年lO月21日，国务院颁发《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[XX年11月2日，国土资源部发布《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[XX年6月18日发出《关于购买新建商品房的风险提示》，特别提示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”，因为目前的法律