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当前房地产价格走势分析和预测[摘要]楼市走低主要是因为供过于求，有效消费需求不足；商品房价格偏离价值及人为炒作等因素综合起作用造成的。房地产开发商要学会科学的预测方法，才能在楼市价格波动不定的情况下制定最佳的价格策略 [关键词]房地产；价格；预测 [作者简介]周志华，《学术论坛》编辑部编审，广西南宁530022 [中图分类号]F12 [文献标识码]A [文章编号]1672―2728(XX年初达到了波峰，并形成了拐点，开始回落。从整个回落过程看，还有较大一段距离没有到达波谷底部。所以，继续下跌的趋势还将继续，这是由价值规律决定的 价值既包括由社会平均必要劳动形成的一般商品价值，又包括商品房的使用价值。商品房的使用价值是某一楼盘的特殊价值，包括小区的环境布局，如小区依托的山、水布局；小区内部的园林设计及小区所处的交通位置和空气状况；楼房的外观设计(造型)及内部结构等是否适合购房者的消费习惯。使用价值虽然不是形成价格的决定因素，但却是影响商品房价格的重要因素。因此，使用价值高的商品房，在全球房地产价格不断走低的态势中，有可能保持较高的价位，而使自己一花独放。如保利房地产有限责任公司在其小区园林设计布局及楼盘的造型外观等方面力求艺术化，加上地段好，交通便利，能引领业主过上艺术品质的生活，因而于XX年6月在一片看跌的市场气氛下，保利21世家开盘成交均价达6100元／平米的大盘，当天销售量突破XX年上半年的市场调整，相当部分的楼盘回调空间已不大了。但只能说是相当部分楼盘，因为市场上楼盘数量多，每一个楼盘具体回调情况不一样，而且并不是每一个楼盘都需要价格回调，关键是看它价格与价值是否对接 2.供给与需求的距离有多大。这里讲的需求是指有效消费需求，即有购买能力作支撑的消费需求。人的需求欲望是无限的，谁都想住宽阔的豪宅，问题在于他的钱袋子是空的，还是半空的，或是饱满的。在中国目前不规范的市场经济条件下，收入两极分化非常严重，收入每年几个亿也有，年收入万元以下的也有。根据统计部门的有关数据，在城市居民中，年均收入1～2万元的占78.5％。在城市中，这属于低收入群体。目前最缺房的也正好是这个群体。相反，中产阶层和少数富豪，他们有足够的购买力，但他们用于居住消费的房产基本上已经得到满足。如果他们想买，也是以炒卖为目的，既然是炒卖，价格不跌至波谷底部，他们不会出手买房。目前市场观望气氛很浓，几近滞销，一些资金不足或者存量压力很大的企业，不得不求其次，降价促销。但这好像是吃鸦片，不吃会痛，吃会中毒。为获取一定的销售额，一些开发商会把不好的产品降价带动整体销售，这样也能够有效地回笼一些资金，缓解资金压力，但不是长久之计 楼市和股市一样，都有风险，也一样有涨有跌。有业内人士建议卖方应该“勇敢做自己”，直面降价。虽然物业一定程度上的缩水会让企业品牌和口碑受损，但与其遮遮掩掩地暗降价，倒不如大大方方地降价，务实地吸引置业者。置业者对于物业价值和价格的衡量都是比较到位的。在新的市场格局下，新的价格体系还没有形成。有人把目前营销的困局归结于此。然而形成新的价格体系，让置业者有利可图，依然需要买卖双方的长期博弈，最终结局还需时间检验 资产缩水是当今全球性的特征，买股票的亏，买基金的亏，买房子也亏。做实业的，还有几个公司赚钱?房地产开发商在这一现状下还要坚守高价，追求暴利，是不可取的。开发商不要把货窝在自己手上。很多开发商还在讳言降价，至多是偷偷降价。在现实面前，硬挺只能是吃“脾气”亏 总的来说，相对于有效消费需求而言，房地产市场目前处于比较严重的供过于求状态，价格继续走低的总趋势是不可避免的 3.炒房者手头是否还有待售的房产，是否退出了房产市场?如前所述，中国的房地产市场本来是供过于求，其价格为什么在XX年暴涨起来形成泡沫，这在很大程度上是房地产炒家在起作用。任何专业市场，炒卖的投机行为过度了都会形成泡沫，房地产市场更是如此。XX年的房地产价格超快急涨，完全是炒家在兴风作浪。所以，要预测中国目前房地产的走向，不能把炒家的因素排除在外。据调查，炒家在XX年间购买的房产，目前至少有70％没有转手。如果是明智的炒家，他们应该在价格接近波峰时就转让，不应到了波峰并形成了回落的拐点后才出手，因为价格谈判需要时间，到了波峰期才谈，还没有谈成价格就下跌了。但中国的房地产炒家像中国的房地产市场一样，不成熟，炒作水平不高，到了价格波峰形成回落拐点时才出手，低价又不愿买，炒家的待售房产存量过大，必然冲击房地产市场的价格稳定，强化降价趋势 在炒房者当中我们还看到断供散户的现象，林某是一个典型的例子。XX年11月22日，位于北京市朝阳区国家森林公园旁交水桥的明天第一城楼盘开盘，起价4699元／平米，林某拿10万元，首付XX年6月，房子