chap05市场比较法.pptVIP

第四章 市场比较法 对可比实例选取基本要求的理解 可比实例房地产——类似房地产，符合下列7个条件： ①可比实例所处的地区与估价对象所处的地区相同，或是同一供求圈内的类似地区； ②可比实例的用途应与估价对象的用途相同，这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途也相同则更好； ③可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同，这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构也相同则更好，大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构； ④可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同； ⑤可比实例的交易类型应与估价对象的估价目的吻合； ⑥可比实例的成交日期应与估价对象的估价时点接近； ⑦可比实例的成交价格应是正常价格或可修正为正常价格。 搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。（通过调查得知乙交易实例房地产(或该类房地产)的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积=0.75平方英尺使用面积；假设当时人民币的年利率为8% ，人民币与美元的市场汇率为1美元=7.7395元人民币） 解：对该两个交易实例进行建立比较基准处理，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。 (1) 统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准则： 乙总价=15万美元 (2)统一采用单价。 甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单价=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面积 (3)统一币种和货币单位。 甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单价=60×7.7395=464.37元人民币/平方英尺使用面积 (4)统一面积内涵。 甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单价=464.37×0.75=348.28元人民币/平方英尺建筑面积 (5) 统一面积单位。如果以m2为基准，由于1平方英尺=02则： 甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单价=348.28元人民币/0方米=3748.85元人民币/m2建筑面积 或者 对于交易税费非正常负担的修正，具体是将成交价格修正为依照税法及中央和地方政府的有关规定(没有规定的，按照当地习惯),买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。 修正公式如下： 正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格 买方实际付出的价格-卖方实际得到的价格=应由买卖双方缴纳的税费 如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率，即： 应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率 应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率 例子 例1：某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。 例2：某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2325元/ m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。 例3：某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/ m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。 例1：解：卖方实际得到的价格计算如下： 卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费 =2500-2500×7% =2325(元/m2) 买方实际付出的价格计算如下： 买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费 =2500+2500×5% =2625(元/m2) 例2：解： 例3：解： 交易日期调整主要是采用百分率法。采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为： 其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来定。假设从成交日期到估价时点，可比实例价