项目二：商圈调查与店址选择.ppt

任务一：了解商圈 商圈，指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。 任务五： 进行商圈调查 商圈调查的重要性： 可以预估门店的基本顾客群 门店选址的前提 制定经营战略的依据 商圈调查的重点内容： 1、生活结构调查：人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为 2、城市结构：地域、交通、繁华地段的位置、形态、各项城市机能、城市发展规划 3、零售业结构调查：地区间销售动向、业种别、品种别的销售动向、竞争店的调查、大型店的动向 商圈调查的方法 1、顾客调查：购物倾向调查、购物动向调查、顾客流量调查 2、同业竞争店的调查：营业场所构成调查、商品构成调查、价格线调查、出入顾客 商圈调查的基本流程 宏观分析 实地调查 目标筛选 具体评价 优劣排序，条件确认 任务六：进行商圈分析 商圈分析的要点 1.商圈层次分析 2.客流量分析 3.顾客分析 4.商圈内购买力分析： 购买力指数指货币购买力指数，表示单位货币购买商品和服务能力的变动程度。 购买力指数＝A×50％＋B×30％＋C×20％ 购买力指数＝1÷消费价格指数 A：商圈内可支配收入总和（收入中扣除各种所得税、偿还贷款、各种保险费和不动产消费等） B：商圈内前一年的零售总额 C：具有购买力的人口数量 购买力指数越高，则购买力越强，零售经营成功的可能性越大。 5.其它环境分析 (地理因素、区域性质、交通状况、地形特点、供货来源等 ） 6、自身分析 任务七：选择门店店址 商圈分析 商店具体位置选择 选址的步骤 地区分析 商业区或购物区分析 具体位置分析 * 地区分析（1） 需求 测算 人口规模： 收入水平： （人口的性别、年龄、收入、家庭规模、 类型） (利用消费价格指数或其它方法计算购买力指数） * 地区分析（2） 购买力流 入与流出 额的测算 流入额 流出额 流入指数 零售引力指数 流出指数 零售潜力指数 * 地区分析（3） 其他因素 的分析 产业结构 物流系统 劳动力供给 政策法律 可能开设的新店铺的数量 * 中心商业区 城市的零售中心 副中心商业区或 辅助商业区 二级商业区 商业小区 集客地周边、 居民区附近 购物中心 居民区、社区和地区 性购物中心 独立店区 商业区 或购物 区分析 * 1.交通条件 2.客流 分析 客流类型 客流目标、速度和滞留时间 街路两侧的客流规模 具体位 置分析 （1） 自身客流 分享客流 派生客流 * 3.竞争店铺分析 4.地形特点及位置布局分析 5.城市规划分析 6.效益分析 具体位 置分析 （2） 拐角效应 能见度高 店址选择的程序 选择区域、方位 找出最佳位置 市场调查 具体实施方案的制订和落实 案例讨论：肯德基快餐店选址分析 1986年9月下旬，肯德基快餐店开始考虑打入人口众多的中国 市场。他们面临的首要问题是：第一家肯德基店址应当选在 何处？现在有三个地点可供选择：上海、广州、北京。 上海。上海是中国最大的市场，有1100多万居民、19000多家 工厂和中国最繁忙的港口，上海是中国最繁荣的商业中心， 其优越的经济地位在国内显而易见。上海的明显优势是在这 里容易获得合乎质量的充足的肉鸡供应，通过兴办合资企业， 泰国的正大集团已经在东南亚地区建立了10个饲料厂和家禽 饲养基地，可以为上海供应肉鸡。肯德基的东南亚办公室与 正大集团有着良好的关系。虽然上海一向是主要的商业中心， 但改革开放初人民收入水平增长不快，能否迅速接受西方快 餐文化还是个疑问。而且它的噪音和污染令旅游者感到沮丧， 西方游客不多。 案例讨论：肯德基快餐店选址分析 广州。广州是可供选择的另一个方案。它位于中国东南部，离香港很近，作为中国14个沿海开放城市之一，广州于1984年成为优惠外资的经济特区，这样，广州在批准外资项目、减免税收和鼓励技术开发方面被授予更多的自主权，而且广州人的收入水平近几年增长很快。广州是西方商人经常光顾的地方，同时也是旅游者从香港出发作一日游的好地方。广州与香港相距不到120公里路程，公路铁路交通都很便利。在广州做买卖很容易得到肯德基香港办公室提供的服务。另外，广东地区的中国人也更熟悉西方管理惯例和西方文化。广东和香港讲同样的粤语，差别不大，初步调查表明找到一个充分供应肉鸡的来源也没有什么困难。 案例讨论：肯德基快餐店选址分析 北京。北京是中国的政治文化中心，