新准则下投资性房地产公允价值计量研究.pdfVIP

2008年1月 中 国 管 理 信 息 化 Jan．．2008 第ll卷第l期 China Mana~ement Informationization Vo1．1 1．No．1 新准则下投资性房地产公允价值计量研究 刘 捷 ，王世宏2 (1．北方工业大学 经济管理学院，北京 100089；2．泰康入寿保险股份有限公司，北京 100031) [摘 要]本文指出可以采用收入法、DCF法、重置成本法对投资性房地产的公允价值进行计量，并通过有关案例说 明上述方法应如何运用。 [关键词]收入法；DCF法；投资型物业 [中图分类号]F230 [文献标识码]A [文章编号]1673—0194(2008)01—0044—02 2006年2月财政部出台了新的企业会计准则。新准 用权：企业拥有并已出租的建筑物。 则强调在计量投资性房地产时可以运用公允价值计量模 投资性房地产的确定方法包括收入法、DCF法和重置 式，但是新准则并未明确指出投资性房地产的公允价值如 成本法3种。 何确定。本文旨在提出投资性房地产公允价值的确定方 1．收入法 法．从而方便新准则的使用者。 如果投资性房地产属于已出租的土地使用权或者拥 一 、 投资性房地产公允价值的确定方法 有并已出租的建筑物，有明确的出租收入，那么可采用收 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者 入法或者DCF法计量其公允价值。收入法是以租赁收入 兼有而持有的房地产。新准则规定，投资性房地产包括：已 作为房地产估值依据的一种方法，在该方法下，投资性房 出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使 地产价值计算公式如下： 投资性房地产价值=NOI，R (公式1) 【收稿日期]2007—05—25 式中，NOI为净营业收入。即租赁收入扣除维修费、管 在。即一方面可以通过判断其关系的实质来确定关联方。 减少其凭借股权优势将自身意志强加给上市公司及为谋 另一方面只要双方具有关联的表面特征．不管其交易实质 取私利不惜损害上市公司整体利益等行为的发生。另一方 是否受该关联关系影响．都确定为关联方。 面．将沉淀的国有股权合理流动，能够促使国有资本通过 (四)加强关联交易的信息披露，并可将信息披 资本运作实现保值增值，从而有助于控股股东与上市公司 露作为交易成立的法定条件 转变融资理念，提高对权益资本的利用效率。实现企业财 由于日常关联交易在关联交易中的主导地位，针对目 富最大化的经营目标。 前关联交易定价政策信息披露不规范的现象，应当充分结 公司治理结构的完善和内部约束机制的建立对于上 合我国上市公司的特点。制定一套比较灵活的、操作性强 市公司规范运作、提高会计信息质量，具有重要的作用。公 的关联交易的定价政策。我国可以参照国际会计准则对关 司治理结构的完善应能体现委托者、受托者和管理当局问 联交易的定价方法进行规范。一是不受控可比价格法，即 的相互制约和监督。要切实减少不当关联交易，应当进一 参照与无关联关系的第三方进行可比产品交易的价格定 步完善股东大会、董事会、监事会运作规则，真正发挥其应 价。二是再销售价格法；以关联交易中的买方再销售价格 有的作用，强化股东对经营者的监督。 扣除它所得的一定毛利后的净额定价。三是成本加成法． 以关联交易的卖方参照同行业平均资金利润率在成本的 主要参考文献 基础上加成定价。上市公司只能在规定的方法中选择，并 [1]财政部．企业会计准则——关联方关系及其交易的披露Is]，20O6． 在会计报表中披露。而公司一旦选择一种定价政策和方法