第七节 旧街区的改造规划.ppt

第七章 旧街区的改造规划 老化的建筑物可以通过维护、改造和适当的更新重新恢复活力，其安全和健康的居住和工作环境将能够继续维持若干世纪。当然，在许多国家，重点还是放在建筑物的重建上，而不是建筑物的修缮上。这种做法常常导致建筑物被遗弃。如果一个地区的若干建筑物被遗弃的话，这个地区就会开始衰退，房地产产权所有者就会放弃维修和重新投资，随之而来的是越来越多的建筑物被遗弃。 从理论上来讲，市场应该关注这个问题，在某些城市，市场机制起到了关键作用。像曼哈顿和旧金山的城市核心部分就存在一个旧建筑市场，这些旧建筑可以通过更新和拆除为新建筑提供场地。 但是在许多社区，自由市场没能使那些旧城区振兴起来，从而导致那里的持续衰退，产生了社区里最贫穷的地区。 产生这种状况的原因包括，建筑技术的变化、运输模式的变化、购物中心的产生、购置土地的困难，以及政府对郊区化的鼓励。 许多早期工厂是多层建筑，坐落在城市的核心部分。人们常常居住在工厂周围。这些工厂组装汽车、重型机器和一些小型机器。在大工业逐渐采用生产线技术后，这些工厂就不适用了。现在一个典型的汽车工厂，从底盘放到生产线的开端上，直到另一端出现完整的汽车，整个过程都是自动化的。有效适用生产线的唯一方式就是直线和一个层次。显而易见，过去那些多层楼房建筑不能适应这种生产线。进一步讲城市地块在规模上不仅受到周边建筑物的限制，而且还受到城市方格道路模式的限制，方格式道路体制有效地把建筑物的长度限制在400——500英尺范围内。所以，城市环境不能满足现代工业生产线的需要，以至许多工厂移出城市核心区，搬到那些能够找到适当土地的地方去。 同时工业运输技术也发生了重大变化。过去，工业几乎完全依赖于铁路和私人建造的旁轨进行运输，而现在则使用汽车来运送同样的产品。大量的重载货汽车进入繁忙的建成区显然是不可能的。货车常常在进行装卸的时候堵塞了交通，从而引发各种冲突，包括与地方官员和潜在顾客之间的冲突。交通拥堵和不适当的道路体制延迟了货车的进出，从而增加了运输费用。这种运输技术的变化导致许多大型仓库从城市核心区逐渐搬到郊外与公路相衔接的地方去了。这样，它们又留下了许多空闲的建筑物。 目前倾向和计划 褐色场地 美国国会在20世纪70年代通过一系列有关环境的法律没有预计到的一个问题是城市中那些被遗弃的工业场地。这些法律，特别是为清理被工业污染的土地建立“超级基金”的法律，规定了土地所有者对环境污染的法律责任。 当一个土地购买者购买了一块被工业污染的土地，那么就意味着他同时具有了清理污染土地的法律责任，实际上，这块土地污染是原先的土地所有者造成的。原先的土地所有者可能使用了这块土地10年甚至更长时间。这种风险常常源自购买者在购买的时候并不知道土地污染状况。即便只是铺装一下用来建停车场，这个早期项目的实质还是完全清理废弃的场地。 通过褐色场地法规，国会和许多州都提出了免除后继房地产购买者和开发商对过去土地污染的责任。这些法律条款忽略了必须清理这些被污染的土地的要求。当这些场地重新被用于工业或停车场时，这些法律只是要求不要继续扩散这些污染物就可以了，但却忽略了这些污染物可能对水体和周围居民的影响。 实施有关褐色场地法律的效果现在刚刚开始被人们感觉出来。他们可能会逐渐引起人们对城市中废弃工业用地进行开发的关注。由于这些场地常常具有完整的基础设施，比较容易在未来一个时期在出售时获得一个较好的收益，所以许多开发商都对这些场地感兴趣。 回迁 回迁对许多城市都发生了重大影响。 回迁是一个过程，它发生在20世纪60年代。当时一些中等收入的家庭开始通过购买和更新那些比较旧的和垮掉的住宅，向城市中那些低收入家庭积聚区进行投资。 究竟是什么原因使这种方式得以成功还不是很清楚，但是有一点是清楚的，那就是所有层次的政府都鼓励以这种形式来更新旧城。 地方社区重新制定分区规划原则，在建筑规范上略给弹性，在税负上给以优惠，加上地方政府给予资助，中央政府给以某些税收补贴，等等，所有这些都鼓励了这种形式的私人投资。 虽然这种形式的公共和私人投资已经使一些衰退的城市地区得以复苏，但是它也同时产生了不同收入人口在城市地区的异位。 人们倾向于选择回迁到那些部分衰落的地区，而不是迁到那些完全被放弃的场地上。 也许第一个人购买的是一个完全破败的住宅或完全被抛弃的场所，但后来的人购买的却是那些还在出租的住宅单元，他们赶走租户，更新这些建筑物，然后自己使用。甚至那些在这个地区拥有自己住宅的业主也因为政府对这个地区增收的税收而遭受一些经济损失。 许多地方政府鼓励回迁，因为住宅的更新和比较昂贵的商业服务都可以带来新税源。这种首先是从大城市开始的，以后发展到比较小的社区，他们以这种方式来增加旅游，从而促进纪念馆及发展。 现在，地方政府通过修缮和更新街道、人行道，增加