(客)第一科(基本制度与政策)..docVIP

第一科目：《基本制度与政策》 第一章 物业管理概述 ★★掌握：《条例》对物业管理的定位 《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系 1、物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。这就是《物业管理条例》对物业管理的定位。 2、《条例》的指导思想 《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。指导思想主要表现在三方面： 一是强调保护业主的财产权益， 协调单个业主与全体业主的共同利益关系： 二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体， 是服务与被服务的关系； 三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开、 和协商方式处理物业管理事项。 3、《条例》确立的基本法律关系 一、业主相互之间的关系 二、物业管理企业和业主之间的关系 双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。 三、开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系 开发企业在没有销售完商品房之前，称之为大业主。商品房销售阶段的物业管理服务，即前期物业服务，客观上只能由建设单位选聘物业管理企业来实施。《条例》要求，购房人在与开发建设单位签订购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。因此，业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，是建立在两个合同上： 一是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同， 二是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。 四、供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系 供水、供电等单位与业主之间是合同关系，他们与物业管理企业之间并没有合同关系。如果物业管理企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 五、社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系 社区居委会是居民自我管、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，他不是自治组织。 居委会是和社区对应的组织， 业主大会是和物业管理区域对应的群体。 因此，居委会和业主大会并不一一对应，不存在隶属及上下级关系。但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。 六、物业管理各方主体与政府之间的关系 政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。 ★熟悉：物业管理的基本特征， 物业管理在社会中的地位和作用， 《条例》确立的基本制度及涉及的主要问题。 1、物业管理的基本特征：社会化、专业化、市场化 （一）物业管理的社会化有两个基本含义： 一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业； 二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 （二）物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。 （三）市场化是物业管理最主要的特点。在市场经营条件下，物业管理的属性石经营，所提供的商品时劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业管理企业，由物业管理企业来具体实施。 双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。 2、物业管理企业在社会经济中的地位和作用 （一）实施物业管理有利于促进经济增长 居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为四类基本消费支出： 一是购房消费支出； 二是家庭装饰装修、家具家电等消费支出； 三是使用过程中的水、电、气暖等方面的长期消费支出； 四是房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。 （二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 （三）------------------增加就业 （四）------------------维护社区稳定 （五）------------------推动房地产业的良性发展。 3、《条例》确立的基本制度 《条例》就业主的权利义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业管理企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等。 创设了七项物业管理的基本制度：①业主大会、②业主公约、 ③前期物业管理招投标、④物业承接查验、⑤物业管理企业资质管理、⑥物业管理从业人员职业资格、⑦住宅专项维修资金。 把握《条例》所创设的法律制度的内涵：（一）尊重和维护业主的财产权利；（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制 （三）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动 （四）妥善处理政府和市场的关系 4、《条例》涉及的主要问题 《条例》共有七章，主要内容如下 总则； 第二章 业主及业主大会； 第三章 前期物业管理； 第四章 物业管理服