用科学绩效标准来考察中国现行住房体制经济效益.doc

用科学绩效标准来考察中国现行住房体制经济效益自上个世纪八十年代末我国进行城镇住房制度改革以来，我国的城镇住房情况发生了很大的变化。在经历了对多种模式的试探摸索后，我国城镇住房制度重新回到计划加市场的思路上来。其中的市场是指对全民开放商品房市场，计划是指向一部分低收入居民提供保障性住房。我国现行的住房制度的根本目的是正确的，但是在具体的执行过程中方法的选择以及手段的使用出现了诸多漏洞，留下了大量的暗箱操作的空间。直接导致了地方政府官员与房地产商的勾结腐败，致使住房制度严重扭曲。使得目前住房制度改革的成效远远偏离了当初的目的。要全面而科学的考察一种住房制度的经济效益，应该至少从包含国内生产总值、基尼系数、人均可支配收入、恩格尔系数、购买力水平等五个方面来进行较为全面的研究，而不应该仅仅用GDP来进行衡量。那样考察出来的结果就像以GDP来衡量一个国家的经济发展一样，是极其粗放和存在巨大偏差的。只有这样才能较为客观的反映出一种住房制度的真实绩效。下面我们就按照这些具体标准考察一下我国现行的住房制度 1．从国内生产总值即GDP数值来看：从表面上看，在现行住房制度下，商品房的数量激增，极大的拉动了GDP的账面增长。这也是地方政府明里暗里鼎力支持房地产商的重要原因之一。拉动GDP的是超高的房价，而房价之所以能够居高不下的重要原因之一是房地产行业的高度垄断。国家土地是全民所有，由地方政府卖给而且仅卖给房地产开发商，卖地所得钱款归地方政府所有。既没有分发给当地居民，也没有在当地居民购买商品房时减免商品房价格中的土地成本那一项。个人和除房地产开发商以外的普通单位名义上虽然也是国家土地的所有者，但是却：第一没有分得土地；第二没有权力购买土地；第三没有分得卖地钱款；第四在购买商品房时不能减免其中的土地成本款项。简而言之，个人和普通单位对土地的所有权仅体现在名义上。由此构成的地方政府与房地产开发商联手的垄断格局，使得商品房可以处在与成本无关的超高价位。而商品房对GDP的拉动正是以高房价为原因的，所以说这种拉动是可以随意调节的，是没有意义的。即现行的住房制度所引发的GDP的增长是无效的，对经济效益来说没有实际贡献 2．从基尼系数来看：基尼系数是贫富差距的指示灯。在现行的住房体制下，普通消费者如果不买房，那么基尼系数没有变化。而如果买房，由于商品房的价格是远离成本的高价，其实质是买房时发生了不等价交换。买房款可分为两部分：其中的一小部分是真实的房价，另一大部分是无偿转给房地产开发商的，或者说是用来购买了房地产开发商的特权，实现了钱权的交换。不管从哪个角度去理解，商品房的交易严重拉大了基尼系数，是灾难性的以不足补有余。即现行的住房制度加大了基尼系数，按其对经济效益的贡献来讲，弊多利少 3．从人均可支配收入来看：一方面，购买商品房就是把普通购房者的大部分购房款变成了地方政府及其官员与房地产开发商的收入。其中，变成地方政府收入的那部分使得人均可支配收入下降，而变成地方政府官员与房地产开发商个人收入的那部分却对包括地方政府官员与房地产开发商在内的人均可支配收入的并没有什么影响。另一方面，但购房款中的一小部分确实是对房屋的真实成本的支付，完成了一定数量的市场交易，对经济发展做出了贡献。也在一定程度上导致了人均可支配收入的增加。由于购买商品房对人均可支配收入的增加远不足以与其导致的人均可支配收入的下降相提并论，所以，购买商品房将导致了人均可支配收入的下降 4．从恩格尔系数来看：恩格尔系数要分购房者和房地产商（也包括其共同利益者地方政府官员）两部分来看。首先从购房者来看：购房者在支付巨额房款之后，正常生活的各项开支都会压缩，当然也包括食物消费的减少，所以恩格尔系数会下降。但此时的恩格尔系数下降并不是一件乐观的事情，我们应该分析一下恩格尔系数背后的意义。通常我们用恩格尔系数来反映国民生活水平的贫富程度是因为在一般情况下，除食品以外的其他开支即使增加也没有严重到殃及食品消费的程度，所以食物消费的比重越大，一般来讲生活就越贫穷。然而在中国当前的房地产市场下，房价高到离谱，已经严重影响了正常生活。普通购房者在支付了房款或房屋首付款之后，压缩饮食消费已经是极其必要的了，所以此时食品消费减少，同时在巨额的其他开支（住房开支占了极大的比重）的映衬之下，得到了账面上的恩格尔系数减少，但此时的恩格尔系数减少恰恰是与正常情况相反的国民生活变得更加贫困的标志。是在当今中国的扭曲的住房制度之下的恩格尔系数的悖论。它超出了规律的适用范围，不能反映真实的客观情况了。其次从房地产商来看：房地产商和地方政府官员的收入激增，相应的食品消费也有大幅度的增长，但食品的消费毕竟比较容易饱和，他们在食物上花费的增长与其他生活消费品比并不明显，一般情况下，食品消费的增长很难超过其他商品花费的增长