结课论文--郑州市房地产市场未来走势.docVIP

经济学概论结课论文 学生姓名 张鸿飞 学生学号 16104XXXXX 专业班级 16104XX 手 机 号 码 XXXXXXXXXXX 2017年4月11日 郑州市房地产市场影响分析 城市经济的发展必然对城市的房价有一定的影响。GDP在一定程度上反映了一个地区的整体经济发展水平，而经济的快速稳定的发展势必会促进房地产业的快速向前发展。就郑州市经济发展的整个形势来看，GDP的增速都在10%以上，随着航空港区的日益兴起，郑州市未来的经济发展还是值得期待的。在这样的形式下，本来准备观望的人们，可能在这样的预期下真正的去购买房产，在需求的推动下，房价的持续增长将会继续下去 引言 郑州，河南省省会，中国中部地区重要的中心城市，国家重要的综合交通枢纽（国务院关于郑州市城市总体规划的批复）。作为一个人口众多的二线城市，近年来，郑州市经济稳步向前发展。郑州在中原经济区的枢纽作用不断加强，目前已经形成连接开封、洛阳、新乡、许昌的两小时经济圈，而且全国首个国家级航空港经济区也落户郑州。郑州的发展进入一个快车道。 城市经济的发展必然对城市的房价有一定的影响。GDP在一定程度上反映了一个地区的整体经济发展水平，而经济的快速稳定的发展势必会促进房地产业的快速向前发展。就郑州市经济发展的整个形势来看，GDP的增速都在10%以上，随着航空港区的日益兴起，郑州市未来的经济发展还是值得期待的。在这样的形式下，本来准备观望的人们，可能在这样的预期下真正的去购买房产，在需求的推动下，房价的持续增长将会继续下去。 据郑州市房管局最新的发布数据显示，2016年，郑州市区商品住宅累计销售均价为9736元/㎡，比2015年上涨了857元/㎡。而实际上，在郑州四环以内，已经很难买到每平方米1万元以下的房子了。由于城市价值提高、土地价格提升、节能环保材料的广泛应用以及其他因素的多重影响，郑州市房地产价格一直保持着较快的增长速度。房地产市场不单单是由供需关系决定，是受多方面因素影响。 1. 房地产价格构成： 房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。根据马克思主义经济学的劳动价值理论和价格理论，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性。 房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品，一方面，原始土地是自然界的产物，并不包含人类劳动在里面，其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化。目前我们说的房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格，即房地产价格：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。 研究哪些因素可以影响郑州市的房价，首先要知道房价的构成情况，才能通过研究影响这些构成要素的因素来分析房价的变动规律。房价主要由以下几个方面构成[1]。 1. 土地价格或使用费 土地价格是房价最重要的构成部分，是幵发商获得土地使用权所支付的成本，而房产作为不动产，其所占用的土地的价格会对房价产生重大的影响，有时候即使施工质量和商品房档次相近，房价也会因为某块儿土地的稀缺程度及所处的位置和环境不同而差异很大。就拿郑州来说，东区和西区的价格就差距很大。 1.2 前期开发和建筑安装工程费 前期开发工程费也是房地产价格的重要部分，郑州市有很多项目，根据不同情况会有征用土地的拆迁安置和补偿费用、勘察设计费用、项目论证费用以及道路、用电、用水施工和平整场地等基础设施建设费用等。建筑安装工程费是房价的主要组成部分，是除了地价之外的又一大额支出，主要是指建筑施工所产生的原材料和人工费用，按区域又可分为主体、附属、配套和室外工程费等。 融资成本 资金流日益成为房地产企业生存的关键，许多房企就是因为资金流断裂而倒闭，所以融资成本就成为房地产开发的重要支出。融资成本包括向银行等金融机构的贷款和民间融资。目前来说，郑州地区房地产企业的银行融资成本大致在年化利率9%-11%，而民间融资成本则普遍超过20%。 房地产开发企业管理费 管理费也是房地产开发企业的一项重要支出，主要包括外聘销售公司费用、员工工资、办公费和广告费等。其中外聘销售公司费用成为管理费的重要部分，现在越来越多的房企都外聘专业销售公司来接收商品房的销售工作，这也构成了房价的一部分。 房地产开发企业的利润和税金 不同的房地产企业他们的利润率是有差异的，这也跟不同房地产企业的规模、所处经营阶段和经营管理水平的不同有较大的差异。 2. 影响房价的因素： 影响房地产价格因素自身性质，可以将分为成本因素、经济因素、社会因素和政策因素。具体包括的因素有土地使用制度、