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　　【形势与政策论文】关于博弈论的房地产政策研究 摘要：为谋求利益最大化，地方政府、开发商、购房者三大市场主体之间相互博弈，形成了当前复杂的房地产格局。从博弈论视角，分析在不同的博弈阶段参与主体的策略选择，非常有助于国家采取最优策略，平稳合理地抑制房价，因此，基于博弈论的房地产政策研究非常具有理论意义和现实意义。 关键词：博弈论；房地产；政策 近几年，我国房地产价格不断上升，国家为抑制房价先后出台了一系列调控政策，房价得到了一定控制，但近期全国各地又有抬头趋势，针对目前房地产市场的复杂形势，本文通过对房地产市场不同参与主体之间的博弈分析，探究自动调节机制下房地产价格升高模式，并为下一阶段房地产调控政策提出可行性建议。 一、房价上升循环 首先，我们要明确房价上升循环，整个上升循环分为四个阶段，即土地价格上涨增加房屋建造成本，迫使房价升高；高房价诱使地方政府或开发商等土地所有者囤积土地，导致土地市场供求失衡，由此致使住房供应减少；住房供不应求，房价再次升高；再次升高的房价导致土地价格上涨，从而进入下一轮循环，需要说明的是，在这个循环中，政府、开发商及购房者等房地产市场参与者同时进行博弈，促使循环不断进入下一阶段。 二、房价上升循环分析 为较为严密地对房价上升循环进行分析，我们还要明确以下几个一般性的前提和假设，即： 1．土地资源是稀缺的； 2．城镇人口数量是不断增长的，对土地及住房的需求是不断增加的； 3.开发商是理性的； 4.购房需求包括自住性需求、改善性需求、投资性和投机性需求，其中自住性需求和改善性需求是一种期望提高幸福指数的需求，是一种特殊的投资性需求，因此购房需求即为投资性和投机性需求。（注：幸福感是一种心理体验，它既是对生活的客观条件和所处状态的一种事实判断，又是对生活的主观意义和满足程度的一种价值判断。它表现为在生活满意度基础上产生的一种积极心理体验，幸福指数就是衡量这种感受具体程度的主观指标数值。） 5.土地囤积者包括地方政府和开发商，暂且把地方政府作为囤地者的代表。 第一阶段：土地价格上涨迫使住房价格升高。 一般来说，土地资源的自然供给即自然赋与的土地数量是固定的，我们这里不考虑沿海岸造陆地等创造土地有效供给或采取某些方式毁坏土地有效供给的情况，因此土地资源具有稀缺性，一方面，不断开发利用土地使土地资源有效供给逐渐减少，使供给曲线左移；另一方面，城镇居民人口不断增长，对住房及土地需求不断增加，使需求曲线右移。由于土地资源供需情况变动，使土地均衡价格两次提高，从E1提高到E3，这里面土地价格的上涨，我们可称之为非博弈性土地价格上涨，这种上涨是必然的，非政策所能调控的。土地成本的增加使开发商房屋建造成本增加，迫使房屋售价升高，这里房价的升高源于增加的建造成本，其幅度是可以预测的。 第二阶段：地方政府囤地导致土地市场供求失衡。 房价上升循环的第二阶段，是地方政府与开发商进行动态博弈的结果，博弈的行为主体是地方政府和开发商，两者均以实现自身利益最大为目标，策略的选择依赖于交易双方对自身净收益的评价。此博弈为三阶段完全信息的动态博弈, 地方政府和开发商的行为均是可以观察到的。首先,地方政府选择囤地或卖地的策略；其次，在地方政府选择卖地的条件下，开发商可以选择开发或不开发策略；第三，如果开发商选择不开发的策略，地方政府可以选择惩罚或默认。用ai （i=1，2，3，4) 表示地方政府获得的收益，bi (i=1，2，3，4)表示开发商获得的收益。 第一博弈阶段，地方政府若采取囤地策略，一般来说房地产商会选择放弃在该地区的投资，从前面分析可以知道，对于一定的时间周期T，土地价格必然上涨，即其上涨概率为1，设其基期价格为P，上涨量为X，潜在开发收益为Y，其中YX，那么囤地可能的收益期望a1=P+X+Y，而开发商的收益b1=0；第二博弈阶段，由于地方政府间的博弈，地方政府不可能长时间囤积土地，地方政府若采取卖地策略，而开发商选择开发策略，那么房地产开发会立即进行，地方政府收益期望会立即实现，即a2=P+Y，设开发商收益期望为b2=Z，ZX；第三博弈阶段，开发商成为囤地者，地方政府若对开发商不开发策略予以默认，那么地方政府收益期望会立即实现，即a3=P+X，开发商收益期望b3=X；地方政府若对开发商不开发行为予以惩罚，设其惩罚约束成本为Cf，那么地方政府收益期望a4=P+X-Cf，开发商收益期望b4=X-Cf。 从地方政府收益期望来看，对土地垄断性和土地资源的稀缺性使地方政府收益期望a1a2a3a4，对于地方政府来说，囤地是使其利益最大化的最优策略，从前面分析我们知道，囤地使土地供给减少，破坏了原有的土地市场均衡，致使土地价格上涨，这种土地价格上涨，我们可称之为博弈性土地价