网通大厦机电部工作手册A版.docVIP

吉林通讯物业 机 电 部 工 作 手 册 吉林省通讯物业管理有限公司 目录 第一章机电设备维保服务概述……………………………………………3 第二章供配电设备运行管理规程…………………………………………6 第三章供配电设备安全操作规程…………………………………………8 第四章供配电设备维修保养规程…………………………………………10 第五章给排水设备运行管理规程…………………………………………12 第六章给排水设备维修保养规程…………………………………………14 第七章给排水设备操作规程………………………………………………17 第八章二次供水管理规程…………………………………………………18 第九章电梯系统的运行与维修保养………………………………………20 第十章中央空调设备维修保养规程………………………………………23 第十一章中央空调机组操作规程…………………………………………27 第十二章弱电系统运行及保养管理规程………………………………… 29 第十三章消防设备维修保养监管办法……………………………………31 第十四章房屋、设施维修保养管理规程…………………………………34 第十五章夏季防水工作细则………………………………………………35 第十六章冬季防寒保温工作细则…………………………………………37 第一章机电设备维保服务概述 一、维保服务的含义 维保（对房屋、设备、设施的维修和保养）服务在物业管理中是项技术性含量较高的服务，是物业管理中最基本、最重要的服务之一，在物业管理中占有重要的地位。维修指对房屋、设备、设施损坏后，通过修理或更换磨损件，调整精度，排除故障，使其恢复原使用价值和功能，是对损耗的弥补工作。保养指对房屋、设备、设施进行常规性的检查、养护、添装、修缮和改进，是一种减少损耗，延长房屋、设备、设施的使用寿命，改进功能的积极措施和满足业户需求的改良活动。它是维保服务的重点。 维保服务不能简单地理解成就是对房屋、设备、设施的修修补补，在物业管理行业中它有其特殊的含义，它是融技术管理、保养、维修、美化为一体的特殊的技术服务。尽管它面对的对象是物而不是人，但它却与人息息相关，这项工作服务的好坏直接牵涉到业户的正常工作、生活秩序乃至人身安全，而且带有社会化效益。总而言之，它面对的是物，服务的却是人。 要做好这项工作，物业管理的维保人员必须深入了解房屋、设备、设施的构造、功能、工作原理、施工质量、设备完好程度以及需求等信息，严格遵守安全操作规程，合理地对房屋、设备、设施运行进行科学管理。 二、维保服务的内容 维修保养的对象是物业管理中的硬件——房屋、设备、设施，而维保服务的内容则是物业管理中的软件，是围绕房屋、设备、设施在使用运行中所从事的维护保养、修理、更新改进、故障应急处理等一系列的技术管理活动。 维保服务工作的发生是在物业验收接管并投入使用之后。物业运行阶段的维保服务贯穿于物业管理的全过程。只有物业的运行才会发生维保，而只有维保才能保障物业的正常运行，二者相辅相成。维保服务的主要内容： 1、房屋、设备、设施运行中的管理。 保障房屋、设备、设施的安全正常运行，是维保服务的主要任务，也是物业管理的目标之一，它是业户工作、生活秩序正常的保障，为此，在房屋、设备、设施运行中要建立一系列的安全操作制度，定期巡视检查，发现问题及时处理，用质量来控制操作，用制度来约束规范。 2、房屋、设备、设施运行中的保养 。 这是维保服务工作中的重点工作，这工作可分如下两项： 三级保养制： 日常维护保养：是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除，及时作好紧固工作以及文字记录存档等。 一级保养：是由设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备局部解体，进行清洗、调整，按照设备磨损规律进行定期保养。 二级保养： 是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。 房屋、设备设施的点检：是指根据要求用检测仪器或人的经验判断，对房屋、设备、设施运行的关键部位进行定点检查。通过日常点检和定期点检，可及时发现房屋、设备、设施的隐患，避免和减少突发故障，提高房屋、设备、设施的完好率。 3、在房屋、设备、设施运行中的修理（含业户自管设备设施的修理） 由于各种因素的存在，房屋、设备、设施在运行中总会发生破损，修理工作就是要将所发生的破损进行修复或更换零件，排除故障，使其恢复原有使用价值和功能，消除隐患，切实保障人身和设备安全。根据房屋、设备、设施的故障及损坏状况，维修可分为如下几类： 零星维修工程：零星维修工程是指对房屋、设备、设施进行日常养护、检修，以及为排除运行故障而进行的局部修理。零星维修通常只要修复、更换少量易损