20080921_深圳_西岸新天_项目定位再论证.ppt

谨呈:西岸新天置业（深圳）有限公司 宝安市场供需分析 本项目的可能发展物业类型 商业类 办公类 高端写字楼 中端写字楼 公寓类 商务公寓 酒店式公寓 居住式公寓 酒店类 高端（四星级以上）酒店 中端酒店 商业类 办公类 高端写字楼 中端写字楼 公寓类 商务公寓 酒店式公寓 居住式公寓 酒店类 高端（四星级以上）酒店 中端酒店 本项目酒店档次的界定——若考虑建设酒店，则应定位为高端酒店 本项目高端酒店竞争分析 ——面临正面竞争，不宜建设 本项目高端酒店成本分析 高端酒店建安成本远高于中端酒店及写字楼 高端酒店在功能及对综合体贡献价值方面存在可替代性 高端酒店市场接受度分析——依托于CBD的高端酒店需在片区发展成熟阶段才能取得良好市场接受度 酒店特质分析小结 商务公寓能够实现比写字楼更快的消化速度，短期回现能力优于写字楼 商务公寓市场接受度分析——小面积、空间灵便的商务公寓易被接受 商务公寓市场承接度分析——作为商住楼向专业写字楼过渡产品，在区域商务物业发展初期能够良好承接过渡型办公需求 商务公寓特质分析小结 深圳酒店式公寓演变历程及分布格局 深圳高端酒店式公寓客户群分析——主要为跨国企业高管、在深外籍人士、来往深港两地的商务人士，以长租客为主 酒店式公寓产品与专业酒店硬件存在区隔——客户群特质决定生活化设施成为酒店式公寓必备 深圳高端酒店式公寓收益分析——主流租金在150—450元/平米*月之间，基本超出写字楼租金，出租率高，长期收益可观 深圳酒店式公寓市场存在两大机会点——资源型、CBD型 酒店式公寓市场接受度分析——在区域商务物业发展成熟阶段能够取得良好接受度 酒店式公寓特质分析小结 居住式公寓特质分析小结 各类型物业收益测算 各类型物业与本项目契合度分析 各类型物业价值排序 各类型物业战略定位 深圳酒店式公寓指标参照 重点案例研究——金中环酒店式公寓 金中环酒店式公寓——基础指标及户型配比 金中环酒店式公寓——片区商务市场背景对于消化量的影响 本项目酒店式公寓体量界定 本项目酒店式公寓户型配比界定 本项目酒店式公寓软、硬件配置 本项目酒店式公寓针对特定客群的硬件配置 高端写字楼指标确定的前提 深圳200米写字楼指标参照 本项目高端写字楼指标建议 商务公寓与写字楼关系分析 商务公寓与写字楼体量比例确定 中端写字楼体量初排前提 本项目中端写字楼指标建议 本项目商务公寓指标界定的前提 本项目商务公寓指标建议 各物业类型指标汇总 各物业类型客户预判 商务公寓与写字楼体量比例备选方案 分期开发意义 分期开发的原则 项目开发节奏初判 分期开发方案1——资金要求较低方案 分期开发方案2——资金要求较高方案 7-15F 7-15F 7-15F 7-15F 7-15F 7-15F 7-15F 楼层分布 126㎡ 116㎡ 103㎡ 83㎡ 55㎡ 47㎡ 30㎡ 面积 三房二厅 三房一厅 两房一厅 两房一厅 一房一厅 一房一厅 单房 户型 4.3% 总裁公寓 4.3% 豪华行政套房 4.3% 高级行政公寓 43.49% 行政公寓 34.78% 高级商务公寓 4.3% 商务公寓 4.3% 金领公寓 所占套数比例 房间类型 50-60平米的一房一厅及80-90平米的两房一厅成为CBD酒店式公寓主力房型 14760 客房部分总建筑面积（平米） 1640 标准层面积（平米） 3.5 层高（米） 235套 套数 建设期 快速发展期 稳定繁荣期 超高端 中端 高端 产品档次 2000-2003年 2004-2006年 2006-2008年 入市时间 国际商会大厦A座 中央商务大厦 卓越大厦 航天大厦 国际商会中心 诺德中心 新世界中心 中国凤凰大厦 大中华国际交易广场 荣超经贸中心 现代国际 财富大厦 嘉里建设广场 2008年以后 星河发展中心 荣超第五座 卓越时代广场二期 金中环酒店公寓2007年1月26日开业 金中环酒店公寓在福田CBD发展进入稳定繁荣期（CBD商务市场启动建设6年左右）推向市场，1.5万平米客房体量顺利消化； 类比于宝安CBD，预计在2014年（2008年商务市场启动建设6年后）类似体量的酒店式公寓或将顺利消化 建议本项目酒店式公寓建筑面积取2.5万平米（客房面积2万平米）左右 宝安CBD未来40宗写字楼带来众多高端商务人士对酒店类物业的巨大需求 酒店式公寓为高回报、高风险物业； 市场存在诸多不确定性因素 体量取较大值 体量取较小值 按照惯常经验值，酒店式公寓体量应≤中等酒店体量（3万平米），才能保证其良好盈利 适当控制体量 宝安CBD专业酒店供应量小于福田CBD，因此酒店式公寓体量可略大于金中环 体量取较大值 重视中长期居住者需求 体验都市景观的空间——大面积的景观阳台 完善的家庭膳食空间——中