森林公园投资项目经济效益评价与投资风险分析.doc

森林公园投资项目经济效益评价与投资风险分析 经济效益评价 （二）项目总投资 该森林公园总投资包括工程建设投资和流动资金两部分：其中工程建设投资根据所给的单价的内容加上不可预见费计算结果为4327.4万元，流动资金为100万元，所以项目总投资额预计为4427.4万元，详见表2-1。 （三）资金来源 森林公园建设要多方位融资，遵循“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，采取“国家、地方、部门、集体、个人一起上”、“内资、外资一起上”的办法，充分调动各方的投资积极性。政府部门应在旅游基础设施建设、可持续性规划、管理和开发方案、公共便民设施、宣传及促销及其它非营业性投资等方面进行投资，创造一个良好的投资环境。主要包括以下方法： 把森林公园的规划建设纳入上杭县国民经济与社会发展计划中去，使之建设与国民经济建设同步发展，加大对森林公园的投入和政策倾斜。 争取国家、各有关部门的专项建设资金。。 森林公园自筹资金 银行贷款 招商引资 个人捐资 （四）项目收入估算 1、估算范围和依据 项目收入包括门票、交通、娱乐、饮食、住宿、购物及其它收入。根据边建设，边开放地经营原则，项目输入按建设期分段估算。确定有关估算指标地依据： （1）、当地物价水平 （2）、周边地区社会消费水平 （3）、同类型森林公园、旅游区的估算指标 2、估算指标 门票：15元/人，按游客人数的100%计算 交通：5元/人，按游客人数的90%计算 住宿：50元/日.人，按游客人数的10%计算 娱乐：10元/人，按游客人数的10%计算 购物：5元/人，按游客人数的100%计算 饮食：10元/人，按游客人数的70%计算 其它：5元/人，按游客人数的100%计算 3、估算结果 根据以上指标，按该县旅游发展总体规划旅客流量的90%预测游客流量，到20011年项目接待国内外旅游客流量预计将达31.1万人次、2014年后达56.3万人次，详见表4-3。 （五）项目成本估算 1、估算指标 可变成本采用经验比例系数进行估算。各项估算指标见表5-1。 2、可变成本估算 可变成本估算使根据一般的可变成本率进行估算，详见表5-1。 3、经营成本估算 经营成本包括可变成本、经营管理费。年经营管理费：正式管理人员（3人）按每人每月1000元，一般管理人员（近期80人，远期100人）按每人每月800元计算。项目年经营成本详见表5—3。 （六）税金及附加费估算 根据国家政策和有关部门规定，旅游业开发不计投资方向调节税，只征收营业税，城市建设维护税、教育附加费和所得税，上杭森林公园年税金计附加费估算结果详见表6—1。 （七）利润估算 上杭森林公园前后期的利润估算结果详见表7—1。 现金流量表 根据所给的资料列出项目现金流量表，详见表8-1。 敏感性分析 可能影响到该项目效益的不确定因素由：价格、投资、成本、游客量、利率等，针对全部投资内部收益率、投资回收期、全部投资净现值及贷款偿还期等4项指标。具体计算情况如下： 正常情况：pt=10-1+=9.022 由现金流量表可知到第十年其累计现金净流量才转为正值811.18万，而上一年的累计值为-18.31万.在远期阶段，每一年的现金净流量为829.49万.因此计算得出其投资回收期为9.022。 营业收入降低5%时：pt=10-1+=9.918 此时项目收入值和税金及附加值改变，需要10年才能完全收回。到第十年其累计现金净流量转为正值58.68万，而上一年的累计值为-657.75万.在远期阶段，每一年的现金净流量为716.43万.因此计算得出其投资回收期为9.918。 经营成本增加5%时：pt=10-1+=9.58 此时该项目到第十年能完全收回。到第十年其累计现金净流量转为正值320.84万，而其上一年的累计值为-437.12万.在远期阶段，每一年的现金净流量为757.96万.因此计算得出其投资回收期为9.58。 所以敏感项分析表见表9-1. （十）投资项目的筹资方案确定 筹资方案确定主要有资金筹集成本的筹资风险两部分组成。贷款利率5%、属于国家政策性贷款，债息6%、筹集费率为1%，股息5%、筹集费用为1.5%。 资金来源 方案A 方案B 方案C 自有资金 30% 30% 30% 发放债券 30% 20% 发放股票 20% 10% 银行贷款 40% 50% 40% 方案A：总需要费用180*5%+135*（6%+1%）=18.45 方案B：总需要费用225*5%+90*（5%+1.5%）=17.1 方案C：总需要费用180*5%+45*（5%+1.5%）+90*（6%+1%）=18.43 对比三种方案可知BCA，B筹资方案资本成本最低，所以B为最优筹资的方案。 附：