专题四：第4节 物业管理.pptVIP

(1)管理内容：物的管理和人的管理。 (2)管理方式：自主管理和委托管理。 (3)管理规约：全体区分所有权人就建筑物的管理、使用及所有关系，以书面的形式修订的自治规则。 (4)管理团体：为了维护建筑物各部分应有的机能，解决纠纷，维护公共生活秩序，所成立超越个人的团体组织，以定规约、设机构管理。 1．业主大会的组织形式 2．业主委员会的产生和组织 3．业主委员会的职责 业主大会：由物业管理区域内全体业主形成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 (1)首次业主大会 (2)业主大会的职责 首次业主大会在物业交付使用，且入住率达到一定比例时(一般规定为50％)，由政府物管行政部门指导，由业主按法定程序和形式召开。 业主大会每年至少召开一次，经20％以上业主提议，可召开临时会议。 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 ①制定和修改业主大会议事规则。 ②制定和修改管理规约。 ③选举业主委员会或者更换业主委员会成员。 ④选聘和解聘物业服务企业。 ⑤筹集和使用专项维修资金。 ⑥改建、重建建筑物及其附属设施。 ⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主委员会由业主大会从业主中选举产生。 业主委员会委员的人数应当为单数，但是不得少于5人，具体人数由业主大会议事规则确定。 主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。 业主委员会任期由业主大会议事规程规定。 第一次业主大会选举产生业主委员会，人数5～15人，设主任一名，副主任2～3名。 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 监督管理规约的实施； 业主大会赋予的其他职责。 一、物业管理的任务和内容 二、物业管理的管理团体和管理规约 (一)物业管理的基本概念 (二)物业管理的基本内容 (三)物业管理的基本环节 1．物业与物业管理 2．物业管理的基本特征 “物业”： 原出于中国香港及东南亚一带的地区和国家，英语为“estate”或“property”，含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。 物业一词自20世纪80年代引入国内，现已形成一个完整的概念。 物业：已建成并投人使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。 2003年6月8日，国务院颁布《物业管理条例》，2007年8月进行了修订，标志着我国物业管理进入到法制化、规范化发展的新时期。 《物业管理条例》规定： 物业管理：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 (1)社会化 (2)专业化 (3)企业化 (4)市场化 社会化：物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。 每位业主只需面对物业服务企业一家就能将所有关于房屋和居住(工作)环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个“总管家”；而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个“总代理”。 业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务。 社会化有两层含义：①物业所有人要到社会上去选聘物管企业；②物管企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业服务企业可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。 物业服务企业也可以将一些专业管理以合同的方式交予相应的专业经营服务公司。 机电设备维修承包给专业设备维修企业。 物业保安可以向保安公司雇聘保安人员。 园林绿化可以承包给专业绿化公司。 环境卫生也可以承包给专业清洁公司。 这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。 物业管理的企业化：通过组建物业服务公司对物业进行企业化管理和经营的过程，其核心是按照现代企业制度组建物业公司并运作。 物业服务公司应“真正成为相对独立的经济