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企业法律风险之出租厂房的法律风险 　　【要点提示】 　　随着我国社会主要市场经济体制改革的不断深入，经济结构的逐步调整，新的城市规划对城区土地资源的重新开发，很多国有老企业、工厂纷纷倒闭、迁址，或者经过十几年的改革、重组、改制，遗留下了大量的闲置厂房。厂房产权所属单位为了开发资源，牟取经济利益，将大量暂时无法拆除的闲置厂房整体或分隔后用于租赁经营，即出租厂房。厂房由于面积较大，一般商业用较多，比如用作仓库、商业经营等。出租厂房是房屋租赁的一种。即厂房所有人在约定的期限内将其房屋的占有和使用的权利有偿转移给承租人的一种法律行为。厂房所有人以有期限地出让房屋占有权、使用权的方式，而实现对其房屋的收益权。厂房承租人支付一定代价，取得在约定期限内房屋占有和使用的权利，并通过使用获取一定的利益。 　　按照法学理论，房屋租赁关系是民事法律关系毋庸置疑。首先，房屋租赁关系的当事人法律地位平等，双方应遵循平等、自愿、公平的原则决定是否缔结此种法律关系，以及该法律关系的内容。任何一方不得将自己的意志强加给另一方，任何他人不得非法干预。其次，只要这种法律关系的内容和形式不违反法律的强制性规定，就应当受到法律保护。然而在我国房屋租赁的时间中，尤其是在城市房屋管理和产权体制改革之前，城市房屋租赁关系的建立绝大多数是公有福利分房继而租赁。国家房屋主管部门及各分房单位对房屋租赁统包统管、握有绝对的控制权。承租人完全处于被动地位，对于租赁关系的内容没有任何发言权，过分强调承租人的义务，国有厂房的租赁尤为如此。与此相反，在私有房屋租关系上，过分强调出租人义务，限制出租人对自有财产的自由处分权。此时房屋租赁已全然失去其民事法律关系性质，成为一种行政法律关系。 　　随着我国市场经济的深入发展，房屋的商品性已被社会广泛承认，在消费用房领域内公有房屋租赁也会逐渐减少。我们必须重新审视房屋租赁关系的法律性质，还其民事法律关系的本来面目。厂房出租是平等主体之间就房屋租赁达成的合意，不管厂房是国有还是私有，都不能改变其民事法律关系的性质。因出租厂房产生的纠纷，应根据房屋租赁的有关法律规定来处理。 　　【相关案例】 　　某漂洗厂原是顺德市某镇某村开办的一间集体企业，企业的法定代表人是欧阳某某(原告)。2001年2月期间，某漂洗厂以原告的名义，将某漂洗厂分为四个车间，出租给包括被告在内的四个承包者经营使用。其中原、被告所签订的《厂房租赁合同》期限，从2001年3月至2004年2月4日止。2002年2月原告赎买某漂洗厂。2002年10月将某漂洗厂变更为某有限公司。合同签订后，原告依约将上述车间(包括设备)交付给被告使用。由于双方对租金、蒸汽费、水费、电费等的计算标准有异议，被告于2003年3月3日向顺德区人民法院提起诉讼(另案)，该院于2003年6月18日作出(2003)顺法民一初字第1419号民事判决，其中判决第三项内容为：被告陈某从2003年3月起至合同终止之日止，在每月15日按每月租金9000元、水费每度0.669元、电费每度1.06元的标准及被告实际为原告支出的费用支付有关费用给原告欧阳某某。被告陈某对上述判决不服，向本院提起上诉，本院以(2003)佛中法民一终字第2564号民事判决维持了上述判项。判决生效后，因被告从2003年3月开始没有按合同约定以及上述判决确定的给付标准交租金及支付原告已垫付的电费、水费、社保费、垃圾费等费用，原告于2003年12月11日又向顺德区人民法院提起本案诉讼，要求被告支付租金、电费、水费、社保费、外工管理费、垃圾费等共751285.66元。该院于2004年2月28日作出(2004)顺法民一初字第231号民事判决。判决被告陈某于判决发生法律效力之日起向原告支付租金99000元、电费338140元、水费226215.66元及上述费用的利息，并驳回原告的其他诉讼请求。原告认为在(2004)顺法民一初字第231号民事判决中只请求了319000度的电费、水费(2003年3月1日至2004年1月15日的用电量实为418332度)，还有用电99332未计算，加上2004年1月16日至5月10日，被告用电687度，二项合计用电100019度。并提供证据证实2003年3月至2004年1月，某漂洗厂和某有限公司代被告缴纳社保费、垃圾费、外工管理费等。原告认为被告拖欠上述费用长时间不支付，遂提起诉讼，请求判令被告支付拖欠租赁厂房的各种费用共322939.11元(其中电费148344.1元;水费99242.2元;社保费41140元;外工管理费9900元;垃圾费1650元;利息20643元;电话费及滞纳金2019。81元)。 　　区人民法院经审理认为：被告车间使用电表的电度，是被告委托顺德区质量技术监督局到现场抄，且原、被告签名确认;(2004)顺法民一初字第0