第三章 第七、八讲 市场比较法1.pptVIP

一、基本概念 案例 某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000平方米，竣工日期为1980年5月。 讨论：现委托某估价公司评估其转让价格，请问估价公司应搜集哪些资料？ 二、理论依据 三 市场比较法的适用条件及范围 （一）条件 1. 市场上有足够的交易实例，能满足比较、分析的需要； 2. 比较实例与估价对象具有替代性； 3. 资料要可靠。 三、应用条件 四、不适用对象 五、市场比较法估价步骤 （二）收集资料的途径 （三）收集资料的内容 二、选取可比实例 三、建立价格可比基础 ［解］该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下： 上例中，如果已知的不是月利率，而是：①年利率r，则算式中的（1＋0．5%）6就变为（1＋r）0．5；②半年利率r，则算式中的（1＋0．5%）6就变为（1＋r）；③季度利率r，则算式中的（14－0．5%）6就变为（1＋r）2。 三、建立价格可比基础 （四）统一面积内涵和单位在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价、有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。由于建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积÷建筑面积 建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积÷建筑面积 套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积÷建筑面积 某套住宅建筑面积为100㎡，可使用面积为80㎡，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/㎡，该套住宅建筑面积下的价格为（　）元/㎡。A．2080 B．2288 C．2340 D．2392 ?析：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积套内建筑面积＝100－100×10%＝90㎡建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积＝2600×90/100＝2340元/㎡。 某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（　）元。A．1765B．2000C．2069D．2400 　析：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝125＋25＝150㎡，300000÷150＝2000元。 某套住宅建筑面积100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积系数为0．8，每平方米使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（　）元/㎡。A．2400B．2580C．2607D．2760 解　　析：使用面积＝100×0．8＝80㎡建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面积＝3000×80/100＝2400元/㎡。 5. 统一面积单位 1公顷＝10000平方米 1亩＝666.67平方米 1平方英尺＝0方米 1坪＝3.30579平方米 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0或×10.764） 平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579（或×0.303） 例题见p63例3.3 习题 搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积200㎡，成交总价 80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32 万人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙实例使用面积是2500平方英尺，成交总价是15万美元，一次付清。甲的年利率8%，如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。 1平方米建筑面积等于0.75平方米使用面积,假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于8.3元人民币， 解答： （1）统一付款方式 如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%， 则：甲总价＝16＋32÷（1＋8%）0.5＋32÷（1＋8%）＝76.422（万元人民币） 乙总价＝15（万美元） （2）统一采用单价。 甲单价＝764220÷200＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价＝150000÷2500＝60（美元/平方英尺使用面积） （3）统一币种和货币单位。 假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于6.3元人民币，则： 甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价＝60×6.3＝378（元人民币/平方英尺使用面积） （4）统一面积内涵。 如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积等于0.75平方米使用面积，则： 甲单价＝3821.1（元人民币