城市社区物业管理类型与基层治理困境——基于社区类型分化的视角.pdfVIP

云南行政学院学报 2017年第2期 城市社区物业管理类型与基层治理困境 ——基于社区类型分化的视角 刘成良 (华中科技大学 中国乡村治理研究中心，湖北武汉430074) 摘要：城市社区物业管理问题给基层社会治理带来巨大压力和挑战，虽然建立起了市场化 的物业发展模式，但是由于房屋产权性质、居住主体收入和观念等不同，社区类型产生了 较大分化，基于社区概况、自治能力两个关键变量，城市社区物业管理模式主要分为：市 场型物业、保障型物业、自治型物业三种类型。不同类型社区所面临的物业管理困境也存 在差异：老旧小区物业管理面临着利益微薄、市场缺位、业委会运行困难、自治难以有效 作为的问题，而商品房小区面临着利益分化、精英参与、多元治理主体互动博弈导致社会 失灵、自治失效等物业管理危机。 关键词：物业管理；基层治理；市场型物业；保障型物业；自治型物业 中图分类号：C912．83 文献标识码：A 文章编号：1671—0681(2017)02-029—08 作者简介：刘成良，男，河南洛阳人，华中科技大学中国乡村治理研究中心博士研究生。 一、问题提出与既有理论研究 管理公司。1994年，建设部33号令颁布《城市新建 单位制解体后，城市社会的生活和管理体制 住宅小区管理办法》指出“住宅小区应该逐步推行 发生了巨大变化，伴随着城市住房制度改革，原本 社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一 在单位制下并不突出的物业管理逐渐成为了城市 实施专业化管理。”上海、广州、深圳等物业管理市 发展中的重要问题，尤其是随着住房市场化改革 场初步形成。随着住房市场化改革的推进，国家出 深化推进，物业管理行业在经历高速发展的同时， 台了一系列关于城市社区物业管理的文件通知①。 城市社区的物业管理矛盾也增长到了新的高点， 2003年，国务院通过了《物业管理条例》，正式提出 逐渐成为了基层社会治理所要面对的主要矛盾。 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机 物业管理不仅关系到居民的生活、居住环境、人身 制选择物业管理企业，鼓励物业管理采用新技术、 财产安全，还关系到了城市发展和基层社会稳定。 新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。《物 从物业管理的发展脉络上来看，我国物业管理 业管理条例》的颁布标志着我国的物业管理进人 的显著特征是起步晚、发展快、矛盾多。1981年深了规范化的发展阶段，成为新时期物业管理行业 圳借鉴香港管理方法和经验，成立了第一家以管 的纲领性文件。到了2007年，第十届全国人大五 理商品房为主，在经济上独立核算、自负盈亏物业 次会议通过了具有里程碑式的意义《物权法》，使 收稿日期：2016-12—1 t基金项目：教育部2014年重大攻关课题“完善基层社会治理机制研究”，项目批准号14JZD030。 ①1996年2月，《关于深入住房制度改革的决定》出台，提出“加强售出房维修管理服务，发展社会化的房屋维修市场……改革现行的 城镇住房管理体制，法阵所中所有制形式的物业管理和社会化房屋维修、管理服务。”1996年9月，建设部发文《关于实行物业管理企业经 理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》，规定物业管理企业管理、服务人员实行培训持证上岗。1998年，中央三号文件规定： “取消各种不合理税费，降低住宅造价，提高建房质量，并加强物业管理。”1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住 房建设的通知》中明确指出：“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治和物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业 管理体制。”吕萍香．次新小区物业管理中的政府职能研究——以荷花池街道部分次新小区为例．苏州大学．2014．