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个人住房公积金贷款风险分析及防控【摘要】个人住房公积金贷款业务涉及诸多环节，每个环节都蕴含着一定的风险因素。只有着眼于贷款全过程，对每个环节实行有效的风险控制，才会确保贷款资金安全。本文对个人住房公积金贷款业务的风险进行了全面分析，并有针对性地提出了防范建议。 【关键词】住房公积金贷款；风险；防范 个人住房公积金贷款（以下称住房公积金贷款）是随着我国住房制度改革而诞生。近些年，住房公积金贷款业务高速发展，为中低收入家庭解决住房问题提供了不可或缺的低息资金支持。和其他消费贷款一样，随着贷款量、贷款群体的不断增加，贷款风险也逐渐显现。为了确保资产质量不受贷款风险的影响，住房公积金管理中心应早预防、早发现，采取行之有效的应对措施，控制和防范贷款风险。 一、住房公积金贷款业务风险分析 （一）借款人还款能力风险 1.收入波动风险。随着经济体制改革和市场化进程进一步加快，居民收入水平总体上是不断上升的，但就个体而言，其未来收入不确定，可能会因为单位改制、转产、破产等兴衰变化引起收入波动。 2.利率风险。公积金贷款利率虽然较低，但是在未来较长的还款期限内，利率会随着经济环境的变化而变化，利率上行会造成借款人贷款成本增加，直接影响借款人还款能力。 3.其他。借款人及其家庭发生变故如离异、重大疾病、遭受灾害等情形，会相应增加其他支出。 （二）信用风险 1.借款人信用风险。当今，社会信用制度不健全、信用环境不佳，借款人对其信用重视程度不够，有意、无意的信用缺失都是影响住房公积金贷款的风险因素。 2.房地产开发企业信用风险。一是房地产开发企业失信风险。大多数商品房都是期房销售，房地产开发企业如不按规划建设或不全面履行购房合同，既可能与借款人产生纠纷，又会影响住房公积金管理中心行使抵押权益。二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。房地产开发企业大多以银行贷款融资为主，自有资金很少，有的房地产开发企业融资比例甚至高达70%以上，一旦资金链条断裂，就会形成经营风险。三是假按揭风险。有的房地产开发企业为缓解资金困难和楼盘滞销局面，采取种种手段骗取信贷资金。 （三）其他风险 1.政策与法律风险。目前，我国的个人信贷法律制度不完善，不仅缺乏统筹、完整的个人住房法律法规，而且信用法律法规严重缺失，甚至有的法律法规还存在矛盾之处，导致现实中常常出现无法可依和无法追究的情况，无形中增加一些潜在风险。 2.业务操作及职业道德风险。贷款操作流程不完善、人为过失、系统故障或失误等造成的风险。 3.合同文本风险。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］７号）规定，房屋买卖合同被确认无效，撤销、解除后，贷款合同也被解除，住房公积金管理中心的债权由原来的抵押担保债权沦为一般债权，优先受偿权灭失。 4.抵押风险。（1）抵押物价值风险。房屋一般具有较强的保值、增值性，但房价出现泡沫时，房价会产生波动，影响抵押物价值。（2）抵押物处置风险。处置抵押物不仅涉及借款人居住及社会稳定问题，而且，牵涉精力并加大抵押权行使成本。（3）房屋损毁风险。房屋的损毁不仅包括自然力作用如地震、水灾等，也包括人为因素造成，如拆迁、使用人保管不善等。按照法律规定，抵押权因抵押物的灭失而消灭。 5.贷后管理风险。贷后管理是住房公积金贷款安全的重要保障，目前贷后管理还只限于催收贷款、督促保险、担保公司履行保证责任、处置抵押物等方面，没有做到风险提前预警和防范。 二、贷款风险的控制与防范 1.加强房地产市场研究分析。住房公积金管理中心必须提高认识，大力加强对国家宏观经济、区域经济发展形势及有关政策法律法规的研究，重点加强对房地产市场发展形势的分析研判，及时、准确地把握国家及本地的房地产市场走势，理性确定个人住房贷款业务发展规划，对贷款额度上限、首付款比例规定等贷款要素进行灵活有效的调控，积极应对市场变动，特别是房地产价格上涨过快时，慎重贷款。 2.加强信用体系建设，严格审查借款人资信。一方面，积极参与国家信用体系建设，提供掌握的房地产开发企业及借款人财产、负债及信用状况等信息，建立与公安、工商、税务等部门联网协作的信息平台。另一方面，坚持面谈制度，直观了解借款人的基本素质和能力情况，对其信用程度作出感性判断。并通过审查借款人住房公积金缴交情况、购房合同等资料，了解借款人的收入水平、购房用途，核实个人信用状况，对审查中不符合条件或有不良贷款记录的坚决不贷。 3.规范与房地产开发企业的合作。严格执行国家、省、市对房地产开发企业及房地产项目的资质和资金规定，开发项目四证齐全，自有资金不低于项目总投资的30%；建立动态的房地产信息反馈渠道，充分掌握本