城市综合体及商住一体化设计探析.docVIP

城市综合体及商住一体化设计探析摘 要：近几年来商业地产经历了社区商业、大卖场、Mall时代，现在已经开始进入商业地产发展的最高阶段----城市综合体时代。城市综合体的建筑设计也区别于以往的建筑类型，它往往体量巨大，功能繁多，往往是一个地区的地标式建筑。笔者通过某商业城项目对城市、对设计有更加深刻的理解。? 关键词：城市建筑；综合体设计；商住模式；节能 ?? 1 城市混合住区――新型的城市功能? 某城市综合体由A、B、C三大地块组成，最大限度地利用最紧凑的城市土地资源来实现复合型的城市功能结构，本综合体集购物、餐饮、休闲娱乐、办公、酒店及居住为一体，满足不同功能主体的多元化需求。A地块是居住区，B地块为大型商业、办公区，C地块是酒店区；三大地块区域各自功能明晰，但又相互紧密联系，各物业均衡且综合发展，确保了健康的宜商宜居的城市环境。项目共分四期，一期总建筑面积17万平方米，其中商业面积7.5万平方米，公寓面积6万平方米。涵盖大型超市、影视城、百货等内容，成为辐射整个市及周边地区的商业地标。本项目由于功能复杂、用地紧张，给设计带来了很大挑战。我们与甲方一起研究整体的开发策略、认真策划，并最终付诸实施。项目引入混合住区的概念，在一定程度上模糊商业和居住功能的界限，使人们尽可能的方便利用社区带来的各种便利，方便大家的生活。这种复合不是简单的功能叠加，既要复合，同时要考虑外来人流，物流对社区的影响，实现内部功能的组合，及外来人流的有效分离。? 商业、酒店为居民提提供了便利的生活配套设施，满足城市人们不断提高的休闲文化需求；住宅、公寓和办公又为商业保证了稳定的客源，促进商业的繁荣。复合型的城市空间增加了人际交往，消融了城市与人、人与人、人与自然的距离感，活跃了城市经济产业链上的多数环节，是区域可持续发展的催化剂。? 2 综合体――矛盾的综合体? 本项目总面积超过17万平米，容积率接近6.5，在狭小的地块集合了多种功能形态，如何发挥各种功能的优势，实现1＋12的经济目标是设计的重要方向。同时功能的集合也将很多矛盾集中，使其更为突出。化解矛盾，集中优势，突出亮点成为我们工作的切入点。主要的矛盾集中在一下几个方面：? 1）狭小地块商业与住宅的矛盾：大型商业人流、车流、物流量巨大，如处理不当会对住宅的品质带来重大影响。因此设计中对商业和住宅的关系做了认真的分析，通过对商业和住宅人流的引导，使他们尽量不产生交叉。同时对住宅的小区通道、大堂、内部走道等公共部位集中处理，营造较好的交通环境，使住户进入小区就能体会出业主的尊贵。? 2）各种流线的矛盾：本项目中存在商业人流、商业车流、商业货流、住宅人流、住宅车流等多重流线，要保证这些功能流线互不干扰又各自顺畅，难度是非常大的，特别是在用地如此紧张的条件下。设计中通过平面和立体的交通系统综合解决各种流线的关系，除了平面上的人车分流，还将部分商业货流通道转移到地下二层，商业内部提供了直通地下车库的自动坡道，方便商业人流的使用，减少地面人流压力。? 3）业态组合的矛盾：在本项目7.2万平米的商业中涵盖了大型超市、影视城、精品店、餐饮等多种业态，单纯的业态叠加并不能使商业综合发挥最大的价值。设计中通过中庭和商业内街组织各种商业功能，同时根据商业价值、人流密度、业态需求进行分层进行业态的组合，地下一层以娱乐、服饰、家电等功能为主；一层以百货、服饰、功能为主；二三层以超市、百货为主；四层五层以影院、冰场、餐饮等娱乐功能为主。通过二三层的大型超市聚集人气，通过四五层大型娱乐设施吸引人气，是人流可以分散到商场的每个角落，最大程度保证总体的商业价值，实际运行情况基本符合我们的设想，没有出现很多大型商业只有一二层旺，上面萧条的情况。? 3 居住模式的探究――投资者与使用者的分离? 居住产品的客户和产品定位：在设计之初我们就认真的研究过当地的住宅市场。最终以中高档的住宅为建设标准，客户定位为城市白领自住、投资客、和大型跨国企业的中层员工公寓，并以此作为设计的目标，有针对性地进行住宅规划和户型设计。考虑到本项目投资客较多，最终会以出租的形式投向市场，因此在设计中要考虑到投资客的需求，和最终使用者的需求，并将其结合在住宅的设计中。? 1）针对当地市场的住宅产品的研究和策划：通过对客户的分析和当地市场的判断。确定以小户型作为主力户型，分为一房一厅一卫，两房两厅一卫，两房两厅两卫为主力户型。采用集中交通核和通廊式的建筑布局。四栋建筑结合用地相互错动布置，并逐渐跌落，形成丰富而有动感的建筑形态。户型内部结构规整，无异型房间。板式结构布局，建筑通廊在北侧每隔一段打开，保证每一户均有很好的通风采光条件，减少走道过长带来的压抑感。? 2）共享交流空间：板式住