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我国发展房地产投资信托必要性及对策房地产投资信托(real estate investment trusts，简称REIFs)是一种以房地产及相关资产为投向的信托投资方式。在美国、澳大利亚等国家和地区已经有了较好的发展，一定程度上促进了这些国家和地区的房地产业和金融业的发展。近年来我国学术界在房地产证券化、房地产金融运作等方面做了一定的研究，对引入RErrs呼声甚高；中国证监会房地产投资基金(REITs)专题研究小组于2007年4月10日正式成立，人民银行于2007年1月先行启动了REITs课题研究。 传统的房地产投资信托是指专门持有房地产、与房地产抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金。所以，REITs又常常被称为房地产投资信托基金。REITs的基本运作方式是委托人(投资者)基于REIT合同，将其货币资金或房地产作为信托财产转移至受托人――REITs的发起人，由受托人向委托人或其指定的受益人交付资产受益凭证，受托人依据REITs合同对信托财产进行管理和处分，由此产生的收益由资产受益凭证的持有者享有。 REITs遵循信托的基本原则，包括：(1)设立基础是充分信任；(2)信托财产的所有权和收益权分离；(3)信托财产独立，信托财产即从委托人，受托人和受益人的自有财产中分离出来成为独立的运作财产。REITs投资主体即委托人指广大的中小投资者和机构投资者，他们是出资者，享有收益资信托机构即受托人，是投资财产和资金的所有人，享有财产的所有权。REITs是收益权和所有权的分离，既保护了投资者的利益，又有利于房地产企业解决资金短缺促进其良性发展。 一、我国发展房地产投资信托的必要性 (一)增加投资渠道，促进房地产投资的专业化、理性化 REITs为广大投资者，尤其是中小投资者提供了一条收入稳定，风险较低的投资渠道。REITs通常被认为具有与其他资产较低的相关性、较低的市场价格波动性、有限的投资风险和较高的当前收益等投资特性，在目前证券市场交易品种单一、风险较高，而房地产投资所需资金较高、周期长的比较下，融合了房地产与证券的REITs也许能为投资者提供更好的投资渠道。 (二)优化证券市场结构 目前我国证券市场的产品结构存在明显的缺陷：风险结构倒置，高风险产品占主要地位，低风险产品只占较小的市场份额，且品种单一。因此，有侧重地发展低风险市场产品，尽决使证券市场的产品结构趋于合理，是我国证券市场发展的重点之一。 (三)增加融资的渠道，分散银行贷款风险 “121文件”的颁布提高了房地产信贷的门槛。使国内的房地产开发企业面临巨大的资金压力。由于中国没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，融资渠道狭窄与资本成本提高迫使房地产商急切地寻找除银行之外更好的融资渠道。 目前，我国的房地产业已经发展成为与银行高度依存的行业，过于单一的融资渠道不仅妨碍了我国房地产业的稳定发展，不利于房地产企业资本运作水平的提高；而且银行贷款集中投向房地产业造成显著的贷款结构风险，影响银行系统本身的抗风险能力和稳定性，增大了金融风险。 (四)加强房地产企业的金融创作能力，促进房地产业结构转型和升级 我国目前在一系列宏观调控政策的影响下，房地产行业的价值链正在发生变化，其实质是产业的核心由开发营建向金融运作转移，房地产业的运作模式也由开发模式向投资模式转变。REITs在这种转变过程中发挥着极为重要的作用，为房地产企业锻炼金融运作能力，促进专业分工、角色转变提供了重要的渠道。 二、我国发展房地产投资信托的障碍及对策 (一)发展房地产投资信托的障碍 1．房地产投资信托立法缺失。目前我国的信托业主要依照“一法二规”来开展业务，缺乏相规范房地产投资信托经营业务的政策、法规及实施细则。房地产投资信托基金运作方式、结构和条件、房地产信托经营业务税收制度等关键问题没有有明确的规定，在一定程度亡妨碍了房地产投资信托基金的发展。 2．旁地产投资信托。管理专业人才匮乏。房地产投资信托管理生被投资企业的道德风险。由于我国的现代企业制度在相当多的企业还没有真正建立，多数企业面临着所有者缺位、法人治理结构低效运作等诸多问题。在基金投资房地产企业后，利益很有可能受到原有股东的侵占。再次，目前我国房地产信托计划大都投资于风险较高的房地产一级市场，而一级市场的投资风险明显高于房地产二级市场；加之我国房地产一级市场的发展并不规范，如果房地产市场下滑或开发商出现违约，房地产市场的高风险很容易传导至房地产投资信托。 4．房地产投资信托难以获得税收优惠。美国REITs是以税收优惠驱动模式发展起来的。REITs最重要的优势之一在于避免重复征税，从而实现较高的收益率。我国目前尚未制定专门