未来半年行业基本面仍处低位.doc

未来半年行业基本面仍处低位过去一个月里，股市下跌成为全球金融市场的共同关键词，希腊债务危机恶化、欧元重挫而美元强劲升值的消息吸引了多数投资者的注意力，中国的房地产调控对市场的影响似乎有所淡化。当然，内地房地产股票的下跌是毫无悬念的。其间，中证地产指数下跌9.87％，近8周的累计跌幅为21.8％，而同期上证综指下跌16.03％；恒生地产指数下跌9.28％，近8周的累计跌幅为16％，同期恒生指数下跌7.58％。 在我们看来，房地产调控以及房地产调控引发的投资者对退出刺激政策的忧虑，是近两个月房地产股大幅下跌的两大主因。前者是确定的，这是“调结构”的必然政策选择；而后者则是不确定的，政府会根据经济复苏程度和“调结构”进程来利用政策进行微调。我们不会看到彻底的退出政策和全面的“调结构”措施，保持经济增长仍是压倒―切的。 房地产市场层面，房地产调控政策的效果立竿见影。新政实施后的4月下旬，全国主要城市的新房销售量大幅萎缩，70个大中城市的销售量平均同比下降超过四成，部分城市的销售量同比降幅甚至达到80％。进入5月，部分城市的销售量开始回升，但销售量整体在低位徘徊。售价方面，跟我们预期的基本相同，多数在售物业的销售价格基本没有出现下跌，相反部分项目还上调了售价。有所改善的是，购房者的议价能力有所增强，销售价格的弹性正在增大，房价松动的迹象将愈渐明显。 如何在当前形势下看待房地产上市公司的股价?对于很多投资者，包括机构投资者，这是一个问题。二级市场的股价不仅取决于公司价值，还受到宏观政策、市场环境等多种因素的综合影响。从宏观资产配置角度来看，房地产调控属于系统性风险，因而房地产公司未来的业绩增长受限导致整个行业的投资机会大大降低。在系统性风险可能消除之前，房地产股票只能产生一定交易机会，这个机会来自于房地产行业实际运行情况与投资者对房地产行业未来走势的预期(反映在股票市场的表现)之间的差异。 按我们重点跟踪的30多家地产公司来看，现在的股价平均已经反映了房价下跌15％和销售额下降30％的预期，目前板块估值处于较低水平。短期的跌幅过大、同时货币层面适度宽松的情况，对于行业反弹具有一定的刺激。我们认为，近期内地房地产行业处于调控预期回稳催化的升势。未来半年对股价反弹可能产生催化作用的是，主要城市的新房成交额企稳回升，货币环境保持宽松。但我们不排除房地产股的估值将继续下移，毕竟内地房地产行业正面临有史以来最严厉的调控政策，行业估值将受到长期压制。 可以预见的是，未来半年内地房地产行业基本面依然处于低位。与2009年同期相比，成交量呈负增长，三季度主要城市的销售额可能随着供应量上升而短暂反弹，但仍明显低于2009年同期水平。如果下半年政策层面持续对市场施压，更多的调控政策出台，那么2010年全国房价跌幅有望超过5％。 总之，在房价下跌以前，房地产政策是难以松动的，房地产股也将受到一直压制。因此可以说，房价下跌，不仅符合购房者利益，也符合股民利益。 关键字：行情 过去的4周里，由于严厉的房地产调控政策引发投资者对退出政策的担忧，A股出现快速下跌，上证综指一度跌破2500点关口。作为本轮下跌的始作俑者，房地产板块跌幅居前。期内，中证地产指数下跌9.87％，近8周中证地产指数的累计跌幅为21.8％，而同期上证综指下跌16.03％。 从个股的表现，有两类地产股体现了较强的抗跌性。一类是估值低且主营住宅开发的大型地产股，具有代表性的公司是金地集团和万科，它们的市盈率分别为6.3倍和18倍，而2010年的预期市盈率仅为5.2倍和15.6倍。其中金地集团由于其估值在板块中处于低位且企业竞争力较强，因此在近一周的大盘反弹中取得22％的涨幅，从而实现了2.79％的正收益。第二类抗跌地产股是经营旅游地产和投资性物业的地产公司，华侨城、中国国贸和金融街是此类公司的代表，分别下跌2.33％、4.2％和4.4％。值得一提的是华侨城，华侨城的开发模式与纯地产开发商不同，主要做多业态的旅游综合项目，当中包括配套的地产项目，因此新政对华侨城而言不会有太大的影响，其定位高端的地产业务将保持较快增长。 关键字：保障眭住房+旧城改造 如何在房地产调控的背景下实现房地产行业的有序增长，并对GDP增长提供支持?答案是利用计划的手段来增加供给和需求，保障性住房和旧城改造也许是不错的解决方案。保障性住房建设和旧城改造可以弥补市场化的地产商的投资空缺，使供应和需求都能够得到释放，可以在抑制房价的同时保证房地产投资。未来五年，保障性住房占新增交付面积由以往5％，于未来增至达30％至50％。而深圳、广州、济南、南昌等地的旧城改造，实际上是定向的地产开发，其使得保障房地产投资的同时保证了地产商的发展空间。政府在“双轨制”下保持了房地产