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淮阴区房地产税收征管问题探究【摘 要】淮阴区地税部门近年来结合实际情况，对房地产行业税收一体化管理出台了一些举措，取得了一定的成绩，但由于一些原因，房地产税收征管仍面临很多实际的问题。本文通过淮阴区房地产税收征管存在的问题，寻求适合淮阴区房地产税收法制的对策，建立一个公平、规范、效率的房地产行业税制体系，为我国房地产税制改革提供理论依据及参考意见，以更加充分发挥税收对房地产行业的调控职能，引导房地产行业健康、有序发展。 【关键词】淮阴区；房地产；税收；征管 一、淮阴区房地产税收存在的问题 淮阴区地块环境优越，商业、人居都较密集，在房地产业蓬勃发展的带动下，淮阴区辖区范围内与房地产业相关的税收也呈现出快速增长的势头，房地产税收在整个地税收入中的比例逐年增加，地位举足轻重，作用日益凸显。与此同时，我们还应该清晰看到，淮阴区房地产税收还存在着比较突出的问题，主要表现在以下方面： （一）房地产税收地税的占有率低 淮阴区的房地产税收虽然逐年攀升，但是在地方财政收中的占有量仍然不高。主要原因是：一方面，是由于淮阴经济发展比较迟缓，房地产市场虽然有所兴起，但是与其他行业，如三产服务业，相比房地产税收仍然增速缓慢，在这样的情况下，房地产税收成为淮阴的支柱税收还有很长一段路要走。另一方面，是房地产税源没有得到充分的挖掘，和房地产有关的税收没有实现应征尽征，税款流失现象严重。 （二）房地产税收增长缓慢 当前，淮阴地方政府提供的公共服务水平与房地产税收发展需求相比还存在着一定的差距：第一，缺乏切实有效的税收宣传措施，导致相关税收政策的知晓率低。第二，实际征管中的岗位设置不尽合理，导致房地产税收的管理效率低下。一是人少事多，导致效率低下。二是管理职能受到牵制。三是税务机关对涉嫌犯罪的案件移送率低，无法追究责任人的刑事责任，导致有些纳税人以身试法，轻视税法威严。第三，税源控管存在漏洞，主要是税务登记和纳税申报环节。第四，对房地产税税收征收不力。第五，部分税务人员的业务水平不高，征管效率低下。 （三）房地产税收体制上存在缺陷 第一，不同主体，纳税标准不同。在同样的税收体制下，存在两种不同的待遇，比如房产税的计征：从价计征的情况尽管统一按照1.2%的税率征收。但是对于境内居民，其计税依据是房产原值扣除20%-30%的损耗。而对于境外居民，则以房产的净值作为计税依据。对于从租计征的情况，境内居民适用12%的税率，而对境外居民在则适用18%的税率。 第二，征税范围较窄，税率结构欠科学。一是房地产税收的征税范围较小，关于房地产税收的免税收入相对于其他税种而言较多。二是房地产税收的相关税率结构不尽合理。 第三，房地产税收的配套措施不够完善。目前，我国没有权威、统一的房地产价格评估机构，缺乏专门的房地产评估人才。此外，和房地产有关的财产登记制度也不健全，导致税源流失，严重影响了税收征管力度。 第四，房产税制中还存在着许多“重复计征”现象，这种宏观经济现象的存在，也极大地制约着淮阴区房地产行业的发展。 （四）房地产税收运行不畅 第一，税收职能在地税内部部门之间的运行不畅通。当前在淮阴地税各个部门之间存在着流程运行不畅的现象，主要表现在：重管理、稽查，轻征收服务的现象普遍存在。 第二，税务部门其他职能部门之间的配合有待磨合。主要体现在税务部门与国税、工商等部门之间的通力协作还有待加强，尤其是在企业所得税的征缴过程中，往往出现在国税缴纳之后，地税又重复征收的情况，给纳税人带来很大的麻烦。 二、相关建议 加强房地产税收的征收和管理是一个系统的庞大的工程，在理论上，要建立合理、科学的房地产税收征收管理体制；在实践上，要按照现行科学的税收体制规则，履行房地产税收的相关法律，依法征税，还要从提升税务部门的依法征税、服务纳税人的能力，为此，本人提出建议如下： （一）规范房地产税收的征收和管理，优化房地产各个环节的税收政策 淮阴是从农业县改为行政区的，作为农业大区，经济法治比较迟缓，但是土地资源丰富。这种形势，使政府不得不低价出卖土地，吸引一些泛房地产开发商，这期间房地产开发商囤积土地现象比较常见，政府的打击措施却相对疲软，甚至为了能保住房地产开发商这个“大税源”，对“圈地”行为采取置之不理的态度。鉴于以上现象，建议出台针对性较强的税收政策，把对土地的有效管理纳入税收法治轨道，例如：设置“土地闲置”税种，取消土地增值税。另外，我国在房地产保有环节的征收是非常不力的。对此，建议，一是扩大房产税的征收范围，科学界定房产税的减免规则。二是降低房屋租赁的综合税赋。三是取消城镇土地使用税的征收。 （二）完善房地产税收的辅助性政策，使房地产征收体系更加完备有效 第一，明