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基于投机价格模型的住宅市场泡沫度研究 何金英 宋 戈 付振丽 (东北农业大学资源与环境学院 黑龙江哈尔滨 150030) 摘 要：本文从泡沫的形成机制入手，利用SPSS12．0分析软件，针对哈尔滨市房地产业中的住宅业，根据房地产投机价格 数学模型并结合相关数据进行回归分析，利用2005年9月到2006年11月的月度数据对哈尔滨市住宅市场进行了实证检验， 来确定哈尔滨市住宅市场泡沫度，为判定哈市住宅市场的运行状况提供依据，并为政府制定房地产政策提供参考。 关键词：房地产 泡沫度 价格模型 回归分析 关于房地产泡沫测度方面问题的探讨可以说是 率等变量来解释。参考其研究成果，我们假设第t期 众说纷纭，大家没有一个共同的衡量标准，多是从不 的房地产“标准价格”是当期房屋建造成本c 、居民人 同的角度，不同的立场来阐述房地产泡沫问题，因而 均可支配收入Y 和银行利率i 的线性函数，因此，房 造成很多数据由于统计口径的不同而缺乏可变性和 地产“标准价格”可表示为： 说服力。本文根据房地产市场地域性的特点和数据时 。= (c，，Y，， ，) (2) 间序列纵向比较的原则，将研究对象界定为对哈尔滨 市住宅市场泡沫度的i贝4定，这将有助于哈尔滨市房地 方程(1)中的房地产资产下一期预期资本收益 产市场的持续、健康、稳定发展。 为房地产投机部分价格，根据房地产投资者的正反馈 一 、 房地产泡沫与价格分析 机制的投机心理，人们往往根据过去价格的趋势来形 房地产泡沫可以理解为是由预期、投机心理和非 成对未来价格的预期，从而决定当期的交易行为，可 理性行为共同作用形成的一种经济失衡现象。综合各 以认为它与前一期的房地产价格增长率G关，因此房 种定义的要点，笔者认为，房地产泡沫包含两层含义： 地产投机部分价格 三可表示为： 房地产价格出现脱离市场基础价值的高估，从数量上 =，2(g，) (3) 看是指资产价格高出市场基础价值的那部分；房地产 泡沫表现为一种持续上涨的价格运动，不同于短期价 将方程(2)和方程(3)带入价格方程(1)中。可以 格上涨或下跌的价格波动。在这里，我们将资产的基 得到房地产投机价格构成模型 本价值或市场决定的合理价格部分称之为 “标准价 P，= (C，，Y，， ，)+厂2(g，)／(1+ ) (4) 格”，高出市场基础价值的那部分称之为投机价格。 即： 二、房地产泡沫度模型的建立 房地产价格=标准价格+投机价格 房地产泡沫是一种复杂的经济现象。为了准确地 按照这一思路，房地产价格用公式表示为： 测定房地产泡沫的大小，必须在保证不遗漏重要的解 释变量的前提下，建立一个可操作性强的计量经济模 = 。+ = 。+ 三／(1+ ) (1) 型。 其中，P 为第t期的房地产价格， 为房地产使 (一)回归分析确定房地产“标准价格” 用价值；为房地产资产预期资本收益的现值， 为 首先建立房地产“标准价格”计算模型，确定房地 房地产资产下一期预期资本收益， 为第t期的利率。 产“标准价格”根据方程(4)可建立近似线性方程为： 方程(1)中的房地产“标准价格”JF：”为