中国城镇住房市场多重分隔探究.doc

中国城镇住房市场多重分隔探究[摘要]改革开放以来，中国城镇逐步建立了住房市场分配机制。并且中国城镇住房市场形成了多重分隔的格局。其中，由于相应的制度改革滞后造成的住房市场的制度性分隔，对住房市场的经济效率有深刻的影响，造成了住房不公平。应该逐渐消除住房市场存在的制度性分隔，提高经济效率和体现社会公平。 [关键词]住房市场；制度分隔；中国城镇 [中图分类号]F293.31　[文献标识码]A　[文章编号]1008－2670(2007)06－0053－04 在1978年之前，中国城镇实行实物住房分配体制，住房不是商品，住户没有所有权。改革开放后，恢复了住房商品属性和产权。1984年开始出售公房等房改试点，并允许城镇自建房。1993年党的十四届三中全会明确提出了规范和发展房地产市场，房改进程加速。中国住房市场从无到有，并且不断发展。然而转型期的中国有其独特性，市场化程度还不是很高，城镇家庭的住房主要来自于购买和租赁原来公有住房。1998年国务院下文停止实物分房以来，城镇家庭从市场购买住房比重增加，市场成为住房来源的主渠道。而且原来公房逐步出售给个人，租赁公房租金提高到市场价格。因此在市场上存在不同来源和产权的住房。在这个过程中，不仅出现了市场经济下的住房市场按照地理区位和物业类型出现的分隔，还出现了由于制度安排和改革滞后导致的制度性分隔。后者主要是由于制度改革滞后造成的，对住房市场的发展有很大的影响。本文分析了住房市场分隔的格局，不同市场的供求关系和流动模型，经济效率、社会公平和制度解释，以及住房市场的发展趋势。 一、中国城镇住房市场多重分隔格局 在市场经济下，由于住房商品的固定性和异质性，通常出现了住房市场分隔。住房市场分隔是按照产品特征将物业划分市场为更小的、具有更强同质性的物业种类子市场，被分解出的子市场成为整个住房市场的某一特定组成部分，并且该子市场中决定供给和需求的因素相对来说比较一致，同样的商品在不同的子市场中有不同的均衡价格。通常分隔的维度有地理区位和物业类型。通常按照地理区位分为都市区、中心商务区、郊区住房市场等。按照物业类型分为普通商品房、公寓和别墅等。而这种分隔通常是按照消费者需求和产品供给自然形成的，因此本文称之为“住房市场的自然分隔”。除此之外，转型国家通常还存在着住房市场的制度性分隔。在中国也存在住房市场的制度性分隔。并且它是影响住房市场运行效率的重要因素。实际上，我国城镇住房市场存在多重分隔，例如部门分隔、公开市场和福利市场的分隔、地区分隔、自然分隔。随着城市化进程的加快，城乡界限模糊，特别是在城市郊区表现明显，但由于城乡制度安排不一样，还存在住房市场的城乡分隔。 住房市场的部门分隔。从住房制度改革以来，我国住房供应和分配体系发生了很大变化，形成了有不同部门或个人所拥有的、多种产权形式的住房。一是国有机关单位和事业单位使用和由政府房屋管理局拥有所有权的直管公房；二是国有企业单位所有和职工使用的单位自管公房；三是单位集资建设和个人出资拥有使用权的单位公房；四是开发商提供的个人购买或者租赁的商品房；五是城市居民自己建设的住房。个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。自筹自建的住房通常拥有全部产权。自建公助的住房视公助的内容和性质而定，如果是由国家或者单位划拨土地，通常拥有使用权，在房改后拥有所有权，但在上市交易时受到限制，必须满足规定年限和补交土地出让金等。集资联建或集资合作建房的住房视联建和合建的内容和性质而定，如果是单位或者住房合作社出资或者获得划拨土地，通常拥有使用权，在房改后拥有所有权，但在上市交易时受到限制，必须满足规定年限和补交土地出让金等。如果是以市场价格获得土地，并且全部费用由个人支付，不存在国家或者单位的补贴，通常有全部产权。还有得到了政策优惠和上市交易受限制的经济适用房，提供给低收入城镇家庭的廉租房，以及房改后国有单位内部保留并按照福利价和期限限制租赁给新来的无房职工的单位周转房。这些住房来源不同，并且有不同的产权形式，上市交易的法律限制不一样，导致了住房产权的流动性差，交易成本高，市场效率低。我国第五次人口普查将住房来源分为：自建住房、购买商品房、购买经济适用房、购买原公有住房、租用原公有住房、租用商品房、其他。城镇家庭住房来源最主要是自建房，占了35.71％；其次是购买原公房，占了23.51％；再次是租原公房，占了14.42％，然后是自购商品房，占了8.92％，租商品房占了6.13％，购经济适用房占了5.96％，其他为5.36％。购买和租赁原公房之和为38％，占总住房来源比重最高，是购买商品房的4倍多和购经济适用房的6倍多。购买和租赁商品房比重仅为15％，这说明我国市场化程度还比较低，实物住房福利分配政策对城镇家庭住房来源影响很