从心理需求理论分析当前房价.doc

从心理需求理论分析当前房价摘要：本文从心理需求的角度分析了房改政策实施前与房改政策实施后人们的心态变化，分别从决策层、房产商和中介以及购房者三个群体的心理需求入手阐明了这三个群体的心理需求对房价产生的影响，最后从心理学角度给出了如何解决当前由于房价高起产生的负面心理影响和抑制房价问题的一些方法。 关键词：心理需求 马斯洛 房改 房价 从2000年到2010年中国的房地产市场经历了黄金十年，房价也从当年的几千元每平米涨到了现在的几万元每平米，其中有房地产市场化政策的导向，也有有房地产商的大力包装，以及炒房团的极力炒作，另外有一个更深层面的但又往往不为大家所重视的原因：人们的心理需求！ 本文将从人们的心理需求角度对房价高起的成因进行分析。 关于心理需求美国人本主义心理学家马斯洛著名的需要理论揭示了行为背后的心理规律，马斯洛认为人有五种基本需要：生理需要、安全需要、归属和爱的需要、尊重需要、自我实现需要。这些需要由低到高分为5个层次，构成一个需要“金字塔”。马斯洛指出，只有低层次需要基本满足之后，才会出现高一层次的需要，也就是说人的基本需要是由低级向高级发展的，并且具有连续性。住房作为一件生活必须品，它的存在首先满足了人们对于安全的基本需要。 在中国传统观念中以所有的老百姓“安居乐业”作为太平盛世的象征。历来有着“造房子，讨娘子，抱孙子”代代相传的观念。房子与这个社会中的每一个人的生活息息相关。 那么首先让我们来回顾一下中国的房改之路：在1998年实行房改政策以前居民的住房都属于公有制住房，一般由单位根据住房条件进行分配来解决住房困难问题。新进单位没房住可以住集体宿舍；要结婚了，单位会安排分房，如果实在一时无法解决单位也会先安排其住进鸳鸯楼，待日后有房了进行解决；如果为了改善住房条件解决家庭矛盾等问题可以通过置换的方式加以解决。其实当时的城市人住房条件远不及如今的好，人均居住面积在4平方以下的才算是困难户，但在当时人们的心态相对现如今要平和许多，因为当时大家可以“望梅止渴”，无论是当时的鸳鸯楼还是单位分房制度都传达了一个信息：只要自己好好工作住房问题单位总是会帮你解决的。 我们再来看看1998年实行房改政策以后，住房完全市场化，要解决住房问题只有一条路，买商品房。此时主要围绕房地产出现了三个群体。以房屋满足居住需求的自住者；以房屋作为谋生谋利手段房地产商和炒房者；以管理房地产业的政府决策者。在房改之后房屋的性质发生了改变，它所能满足人们的需求也随之发生了变化，房子成了结婚中示爱的证明，房子成为城市人身份的证明，商品房从仅仅能够满足人们的居住这一基本需求发展为可以满足比安全需求更高层次的需求。对于自住者来说买房是为了满足刚性需求，不论是为了结婚还是改善居住环境，在马斯洛的理论中除了满足安全的需求以外更加上满足归属和爱的需求；而房地产商和炒房者们从房地产市场化过程中获得利益，在经济地位决定社会地位的社会环境中得到社会地位，满足了他们获得尊重的需求；再来看地方政府的政客们，他们从房价、地价的上涨从而不断推动GDP上升中取得了政绩，从而可以满足他们自我实现的需求。 既然房地产市场化后能满足更多更高层次需求，为什么作为具有居住需求的广大自主者们心态会变得如此糟糕呢？我们已经清楚的看到了在房改前后自住购房者心态的变化，这种变化都是由对商品房的需求而产生的。 我们可以把中国国民对商品房市场化的过程分为三个阶段：第一阶段，对商品房需求的激发阶段，我们还能清晰地记得一则广告是关于中国老太和外国老太买房的故事。这则广告激起了原本住房条件已经很紧张的广大居民尽早改善自身居住条件的需求；第二阶段，需求的膨胀阶段，当看到各地炒房团转战南北，获利丰厚时，买房的赚钱效应冲击着每一个人的心；第三阶段，需求的白热化阶段，“地王频现”夸大了土地稀缺性的特征，房子俨然成立沙漠中的绿洲。对于广大具有自住需求的人来说现在要解决住房问题变成如同千军万马只有一座独木桥可以过，而它则掌握在房产商和炒房客们的手里。 在这里我们看到了商品房价值与心理需求之间的关系。要想满足这种需求的心理越急切那么愿意为此满足而付出的代价就越高。在沙漠中的人们愿意用一块黄金来换一杯水。在房地产市场化过程中开发商、炒房团合力共同制造了一个模拟的沙漠环境，让房屋的刚性需求者们如同在沙漠中接受口渴煎熬的人们一样，将满足口渴需求看成满足生存权的需求，不得不以自住者几代人的血汗积蓄以及今后几十年的消费能力的抽干为代价。 我国目前仍处于社会主义初级阶段，这一阶段的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需求同落后的社会生产之间的矛盾。住房需求矛盾也是突出的焦点问题，其实决策者们在做出房地产市场化决定时也抱有“安得广厦千万间，大庇天下寒士聚欢颜”的期望。但随