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我国城市住宅需求影响因素分析及对策摘要：科学合理的住宅需求分析既是政府部门制定住宅产业政策的前提，也是房地产开发企业进行决策、计划的依据。本文以我国城市住宅需求为研究目标，分析了城市住宅需求的主要影响因素，并提出了引导住宅需求的对策。 关键词：住宅需求；影响因素；对策 住宅是人类生存和发展的重要物质条件之一，是人们日常生活中的必需品。住宅是经济发展中的重大影响因素，它的发展由经济发展水平决定，同时住宅的发展又对经济发展有着重大的影响。住宅问题不仅是一个重要的经济问题，也是一个重大的社会问题和政治问题，它的发展关系到社会的和谐稳定，国家的长治久安。随着住房制度改革的推行和住宅商品化的发展，及人民生活水平和消费意识的大幅度提高，我国城市住宅市场有了较快的发展。但在发展的同时也存在的一些如房价增长过快，住宅综合品质不高、现有住宅供给单一化无法满足住宅需求多样化的要求等问题。这些问题解决的合理与否无不直接或间接的引发各种城市问题，要从根本上解决这些问题，就需要在宏观上把握目前城市住宅市场的需求情况。因此，对城市的住宅需求进行分析是十分必要的。 一、城市住宅需求的主要影响因素分析 住宅需求的形成必须同时具备两个条件，即消费者的购买能力和消费者的购买意愿。凡是影响这两个形成条件的因素都是住宅需求的影响因素。 1.经济发展水平对住宅需求的影响 住宅是价值比较高的固定资产，开发住宅需要大量的资金投入，而居民的住宅购买能力又主要取决于家庭的收入水平。因此经济发展水平是决定住宅需求的最基本因素。显然，经济发展水平越高，对住宅的需求量越大，对住宅的需求档次越高。此外经济的增长还会使城市流动人口增加，城市化水平提高，这也会带动住宅需求的增长。据有关资料显示：从2000年到2009年，我国城镇人均可支配收入从6280元增长到17175元，增长了2.73倍，而同时期城镇人均住宅建筑面积从20.3平方米增长到近30平方米，也增长了1.48倍，可见人均住宅面积和人均GDP都呈现同向增长。 2.住宅价格对住宅需求的影响 住宅商品与其他普通商品一样，价格的高低对于需求有着一定的反作用影响。在其他条件不变的情况下，价格上升，住宅需求下降；价格下降，住宅需求上升，即住宅需求与价格的变化呈反向运动。当住宅价格发生一个百分比变化与所引起的住宅需求变化的百分比的比值，就是住宅需求价格弹性，住宅需求价格弹性是一个负值。但与普通商品的需求价格不一样，住宅需求的价格弹性是比较缺乏的。这是由住宅商品的自身特殊性决定的。住宅既是高价值商品又是居民的生活必需品，无论住宅价格如何变化，人们总需要居住。所以，价格的变动对住宅需求的推动作用较弱。根据西方有关学者的研究结论，住宅需求价格弹性系数为-0.75左右。但对于投机性需求而言，住宅需求与住宅价格却呈现出一种正向变动的关系，即住宅价格上升，住宅需求也随之上升。另外，受心理因素的影响，住宅购买者也是买涨不买跌，当房子跌价时，期待会有更低的价格。 3.利率变化对住宅需求的影响 在短期内利率变化对住宅需求有负的影响。一方面当利率提高时，居民的银行存款利息会增加，使得居民把储蓄转向住宅消费或住宅投资时的机会成本加大，因此原来已计划扩大住宅消费或投资的居民，会放缓行动，从而减少短期的住宅需求。另一方面在利率提高时，房贷的利率同时也提高，这就增加了居民的住宅消费或投资的短期成本，也减少了对住宅的短期需求。同样，在利率降低时，居民的短期住宅需求相反会增加。在价格不变的情况下，利率变化对住宅需求的中长期影响是比较微弱的。当预期通货膨胀会提高时，利率会上升，居民对自己收入的增长预期也会提高。因此不会加重居民的住宅需求负担，居民不会减少自己的住宅需求。当利率下降的时候，对中长期住宅需求的影响也是如此。 4.城市化水平对住宅需求的影响 城市化通常会表现为城市数量的增加、城市规模的扩大以及城市人口的增长。城市化率是衡量城市化发展进程的重要指标。1949年我国的城市化率仅为10.6％，到2009年已上升到46.6％，全国已建成较发达的城市体系。据专家预测，到2020年，我国将有55％的人口居住在城市，2050年则有75％的人口居住在城市。城市化水平的不断提高，必然会带来城市居民住宅需求的增长。 5.消费心理及预期对住宅需求的影响 住宅消费心理对住宅需求者的购买行有着重要的影响，在很大程度上决定着消费者购买住宅的时机、位置、种类等。住宅消费者预期包括对住宅未来价格变化的主观判断和对未来收入状况的主观判断。由于住宅的价值比较高，使用寿命比较长，消费者心里预期因素对住宅需求量会产生极大影响。而住宅需求的目的不同，消费者所关心的利益也不同。对投资性需求来讲，比较关心近期投入的最小化，同时