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我国房产税改革困局及思路[摘要]我国房地产行业是一个关系到国计民生的重要行业，随着我国房地产调控的深入，房产税改革的呼声也越来越高。我国在1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定了“个人所有的非营业性的房产免征房产税”，2011年我国上海和重庆作为部分个人住房征收房产税改革试点，率先出台了房产税征收的暂行办法。其暂行办法的核心内容就是根据我国经济发展的实际格局，重新修正了“个人所有的非营业性房产”的范围，对修正后的应税房产在保有环节进行税收调节。本文结合上海和重庆两地的暂行办法以及国外成熟经验，进一步探讨出适合于我国国情的征收方案。 [关键词]房产税改革 非营业性房产 保障性住房 我国对于房地产行业调控的力度在逐步加强，而各种传闻也纷至沓来。2006年5月17日，国务院总理温家宝提出了促进房地产业健康发展的六项措施(称为“国六条”)，其政策内容涉及住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，从此拉开了房地产调控的序幕。2007年1月24日出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》对土地增值税进行改革，土地增值税将执行四级超率累进税率。2008年底，政府出台了“国十条”，继续深化对房地产行业的调控。2010年，在整体房价上涨、通货膨胀超预期的影响下国家决定推出房产新政：提高二套房首付比例、提高贷款利率的优惠门槛、提高异地置业的投资门槛，问责制、房产税、房地产企业融资以及土地增值税清算核查都陆续登场。 从国家2010年连续推出“新国十条”、“国五条”，我们可以发现国家的调控手段逐渐地由信贷政策向税收政策转移。在这个背景下，201 1年新年刚过，上海和重庆作为部分个人住房征收房产税的改革试点率先将房产税这个调控手段加入到这场}尊弈之中。值得我们强调的是，针对居民所拥有的非营业性房产征收房产税不是开征新税，而是针对1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中所规定的“个人拥有的非经营性房产暂免征收房产税”的改革。其目的是改变我国在个人拥有的房产保有阶段没有配套的税收调控工具的现状。而在3月份的“两代会”上，关于我国房产市场的讨论也是重点。温总理在回答记者提问时明确表示，需要运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求。同时，在本次“两会”中，让房产税成为地方税体系中的主力税种的呼声也越来越高。 在政府使用经济手段调控我国房地产市场的同时，很多行政手段也被用于这场博弈之中。例如，北京出台的限购令，在社会上引起了广泛的争议。这种以行政手段为主导的行为，在长远看，不利于解决我国目前面临的在房地产市场的问题，我们应该坚持以市场经济手段为主的调控政策。本文结合当前我国房地产市场的现状，着重分析我国房产税的困局，同时借鉴了国外成熟的房产税征收经验与中国实际情况相结合，提出我们的建议。 一、房产税改革的目的 1、完善房产在保有阶段的税收制度缺失 土地资源的稀缺性和地理位置的唯一性决定了土地价值的巨大差异性，更造就了特殊城市和某些城市特殊地段房产价格的高企性。同时，我国现行的房地产的税费主要集中在投资和开发环节，而在个人房地产的保有阶段没有相配套的税收制度。个人持有多套房产几乎没有成本，投机性炒房的收益随着房价的上升越来越高，而这样的高收益进一步吸引了更大量的资金进入房地产市场，又进一步地推高了房价。土地资源相对有限，特别是大中城市土地资源日益枯竭，则进一步加剧了人们对城市房价上涨的恐慌。目前各地大量出现的“空置房”现象，如鄂尔多斯空置新城，海南的空置小区等就是这种现象的典型。这种现象存在的一个重要原因就是我国现阶段房产在保有阶段的税收制度不健全。 2、扩大政府财政收入，调整地方财政收入结构 房产税改革的目的决不是打压房地产市场，房产税改革的目的是引导着包括房地产行业在内的多行业健康发展，保障人民基本权利的正常享受，维护广大人民的合法利益。自从中央和地方实行分税制改革以来，土地是地方财政的重要收入来源。所以，中央调控房产税(西方也有称为物业税)会影响地方的直接利益。在西方，房产税是传统地方财政的重要支柱。部分国家房产税占地方政府的财政收入的比例，如表1所示。 从表1可以看出在国外在地方财政收入中，房产税(或称物业税)是构成其中的主要部分。这种征税行为赋予了地产政府一项长期的财源，从而调节地方政府从短期行为向长期可持续发展转变。随着居民住房面积的扩大，房产税收基数也会逐渐扩大，满足地方的财政需求。这样可以使地方政府从“土地财政”的循环中摆脱出来，能够真正成为市场上的裁判。 3、调整我国目前畸形的投资方向，遏制投机性购房 我国商品房价格居高不下，其中一个重要原因是投机性炒房现象的存在。畸形的投资助推高风险泡沫，而泡沫破灭会对整个社会经济带