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我国房地产市场定位对房价影响【摘要】1998年房改后，我国对房地产市场进行了三次的市场定位。市场定位对保障性用房的供给非常重要。文章通过分析我国房地产市场里保障性用房的提供对需求有着决定性的影响从而对我国房价产生重要影响，说明市场定位是我国一项重要的房产政策。并表明在正确的定位下，我国中央政府应该更合理、有力地去引导地方政府去执行政策，使得政府能对房价进行有效的控制。 【关键词】市场定位 保障性用房 需求 2004年开始中央政府为了整顿房产秩序，抑制房价，采取了货币政策、土地政策、税收政策和行政手段等宏观调控措施，希望过热的房地产市场回归理性，然而房价却是一路飙升直到2008年。表面上好像2007年前这些调控政策无效，但当我们深入去认识中国的房产政策时会发现，实际上中国在推出这些宏观调控政策的同时，他还有一个更深层次、更为重要的一个政策，那就是房地产市场的定位――是建立普通商品房为主的市场还是走向以经济适用房为主的市场？本文试图通过研究房地产市场定位对需求的影响进而对房价的影响来理解近几年我国房价的变化。房地产存在供给弹性不足、价格主要由需求决定，容易形成泡沫的特点，而市场定位对需求起着决定性的影响，进而对房产价格起着重要的作用。 一、房地产市场定位通过对需求的影响进而影响房价 1、房地产市场定位对需求的影响 这里将需求分为两类，一是自住型需求称其为刚性需求，这里假设其无弹性，整个市场里总刚性需求不变；一是投资型需求，弹性较大。而房地产市场里存在两种状态，一是一般市场，其中的交易完全由市场控制；一是特殊市场（保障性住房市场），具有保障性质，里面的交易数量及价格完全由国家决定而且价格低于一般市场；这里的供给只满足自住型需求也就是刚性需求，因此不存在投资型需求；且这里的需求等于供给，量由国家决定。一般市场里的刚性需求等于总的刚性需求-特殊市场里的刚性需求，所以当特殊市场里的刚性大小决定了一般市场里的刚性大小，一般市场里的刚性大小随着特殊市场里的刚性大小起反方向变化（见图1）。 （注图1：A表示特殊市场里的刚性需求，B和C分别代表一般市场里的刚性需求和投资型需求；黄色代表总刚性需求，灰色代表投资型需求；A+B+C为总需求；实线表示不变，虚线表示可变。可以看到B随着A的变大而减小。） （注图2：图中表示房地产市场中一般市场里的供给关系，S表示房产供给，D表示需求曲线，需求随价格上升而上升；而在外力冲击下需求的增加时，会使需求曲线产生变化将由D1移到D2到D3……导致价格的上升；反之亦然。） 2、房地产市场中需求对房价的影响 同时，C也会随着A的变大而减小。原因如下，前面讲到一般市场中的价格取决与投资型需求的大小和特殊市场里的刚性需求的大小。投资型需求的大小同样受价格的影响，由于房产供给弹性小，因此价格的上升会导致投资型需求的增加，价格的下降会导致投资型需求的减少。现在来分析国家的做法将会对价格造成的影响。特殊市场的刚性需求（由国家决定，对于一般市场来讲属于外力）减少时会导致一般市场里的刚性需求增加，其他条件不变时会引起价格的增加，价格增加又会导致投资型需求的增加，投资型需求的增加又会导致价格的增加……如此循环后，价格将持续走高。而当特殊市场的刚性需求（由国家决定）增加时会导致一般市场里的刚性需求减少，其他条件不变时会引起价格的下降，价格下降又会导致投资型需求的减少，投资型需求的减少又会导致价格的下降……如此循环几次后，价格会持续走低，理论上将会降到一个合理的均衡的略高于特殊市场价格的水平（如图2所示）。从这里我们可以看出国家对特殊市场的供给的大小将影响着房价，而且影响力具有持续性，远远大于那些针对投资型需求的政策。 我们已经洞悉了关键所在，那就是控制住保障型住房的供给的增减也就控制住了需求的变化并相对地控制了房价的涨跌，因此对于我国房产的控制来讲，关键就是如何去控制住保障性用房尤其是经济适用房的供给。但是现实上由于地方政府的执行不力使中央对经济适用房的供给控制不力。 二、我国经济适用房供给中存在的问题 中央政府提出的经济适用房建设，对建立适应居民不同住房支付能力、分层次的住房保障体系具有重要作用，但是在地方政府执行经济适用房政策时, 地方政府由于局部利益的诱惑，以对方的行为预期作为自己行为的出发点，存在与中央政府的博弈。中央政府是以全社会的和谐、可持续发展为最终目标，更关注全社会住房的公平和社会的稳定；而地方政府以当地经济发展为直接目标，更关注本地中短所期内的发展问题。所以中央政府和地方政府的目标和行为标准可能发生偏离。 1、我国目前经济适用房政策执行情况 这里将我国采用的房产政策分为两种：一种是保障性用房提供的多少影响中低收入购房的需求，影响着