房地产业面对机遇及挑战.docVIP

房地产业面对机遇及挑战近年来，房地产市场的迅速升温以及潜在的巨大市场需求，势必引起外商的觊觎。面对外国公司的雄厚财力和先进的企业文化理念，有业内人士惊呼“狼来了”。但是无论怎样，这群“狼”是我们自己打开家门放进来的，能否“与狼共舞”，最终的主动权还掌握在我们自己手中。房地产行业也必将面临更大的机遇和挑战。同时，入世也为房地产开发企业应对挑战，应对风险提供了新思路。中国房地产市场将成为公平的竞争平台，一些靠政府“保证型企业”和缺乏竞争力的企业将逐渐退出市场，而要想在今后竞争中站稳市场，必需增强企业核心竞争力。 房地产行业要想保持健康稳定的持续发展，首先应该明确自己所处的形势，以及面对的机遇和挑战。 七 大 机 遇 机遇一：消化空置，盘活存量。入世后大批国外机构纷纷进驻中国，势必会为目前低迷的外销物业带来一股暖流。 机遇二：降低建造成本。此前高档物业所需的高档建材均需进口，价格昂贵。入世后关税将由22.5%降至17%，甚至更低。大幅下调的关税会使建材、食品、日用品等进口商品价格出现明显下降，对国内同类产品造成强大的竞争压力，迫使国内产品降低成本、降低销售价格。建材价格的下降会带动房地产建设成本的下降。 机遇三：促进产业重组。目前国内开发企业多达2.5万余家，1998年行业平均利润率仅为3.7%。入世有利于加速产业重组，铸造“品牌效应”。 机遇四：加速住房金融成熟。国外金融业的进驻，将有助于促进房地产证券化以及担保行业的日趋完善。 机遇五：推进住宅科技进步。国外的新技术、新工艺涌入中国，中国的房地产业将实现由劳动密集型向科技密集型的快速转变。 机遇六：扩大利用外资。中国房地产业是经济增长的重要拉动力，也势必吸引更多的外资投入。 机遇七：加速城市化进程。入世会促进中国的农村人口大量拥入城市，从而使住房租赁市场空前活跃，最终刺激城市化进程的加速。 八 大 挑 战 挑战一：土地出让制度。我国的土地出让制度不透明，90%以上属于协议出让，而国外普遍采取的是市场化的招标出让方式。入世后中国现行的土地出让方式会面临冲击与挑战。 挑战二：管理落后。目前批一个项目需盖100多个公章，办产权证要等几年时间。行业管理部门的办事效率太低，难以适应入世的需要。 挑战三：规划设计部门。我国的规划设计部门与国外的规划设计部门相比，无论是技术能力还是运作方式，都存在巨大差距。 挑战四：中介机构压力。我国的中介服务业刚刚兴起，良莠不齐。目前的服务水平与国际大环境的要求相去甚远。 挑战五：金融机构。金融机构面临的压力很大，而房地产行业的发展又与金融业密不可分。 挑战六：开发企业。目前国内开发企业的平均净资产只有1000多万元，最高的也不过几十亿元，而境外开发企业的净资产动辄几亿甚至几十亿美元。 挑战七：物业管理。物业管理企业刚刚兴起，而且多数还带有依附性，尚无法适应入世的形势。加速推进企业进入市场是必由之路。 挑战八：城市基础设施。中国的城市基础设施水平不高，人均道路面积8.2平方米，而发达国家已达15平方米～25平方米。 建议与对策 1.加强人力资本的投入与引进，健全人力资源管理 我国加入WTO所面临的最大挑战不是国外的资金技术和材料的竞争，而是人才的竞争。基于体制的原因，中国直到90年代才开始按照市场机制进行房地产方面的市场运作，因此，具有丰富的房地产市场运作经验、熟悉房地产开发环节、掌握一定房地产理论、具有创新精神的专业人才，是房地产市场开发的关键，也是未来中外房地产开发企业争夺的焦点。然而目前我国在房地产专业人才的培养上、在人力资本投入上，主要集中在建筑设计、规划设计、建筑材料等方面，而急需的房地产开发经营人才却极为短缺，这在很大程度上制约了房地产企业整体素质的提升。因此，在面对国外企业通过薪金待遇、职务、国外进修、个人发展等手段争夺房地产开发人才的情况下，国内企业应通过多种途径和手段，培训、选拔、吸引、留住人才，加强人力资本的投入，建立健全人力资源管理。 2.积极进行战略创新，培养核心竞争力，提高公司价值 国内房地产企业必须改变传统经营观念，树立永续经营的企业理念，积极进行战略创新、管理创新、技术创新和营销创新，塑造企业的核心竞争能力。 (1)管理创新。积极吸收国内外先进的管理思想，在合理的治理结构约束下，不断进行管理创新，避免不必要的委托代理现象，降低交易费用；促进信息传递，加强上下级沟通；树立创新理念，并对各种创新作组织上的保证。 (2)技术创新。依靠项目策划技术和整体设计技术的创新，利用信息技术在环境设计、建筑外观、房型设计、功能、设施等方面实现科技与房地产业的完美结合。 (3)营销创新。积极吸引