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房地产开发企业成本控制探究摘要:房地产微利时代的到来,房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。本文结合房地产开发企业成本特点,从决策、设计、招投标、施工、竣工五个阶段,分别进行探讨。 关键词:房地产;开发成本;控制 受2008年的全球金融风暴影响,我国实体经济急速回落,国内股市暴跌,房市成交量急剧萎缩,此时如何提高企业的生存和发展能力,成为房地产企业面临的紧迫问题。因此,降低成本、提高企业成本管理水平就显示出它的重要性。 一、 投资决策阶段的成本控制 由于房地产业的投资数额大,建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多,一旦项目决策失误,销路不畅,将造成大量开发产品积压,使企业资金周转不灵,导致企业陷入困境。 房地产开发企业外部市场环境经常会出现意想不到的不利变化,主要表现为:第一,房地产政策及由此形成的大气候。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策、财政政策和税收政策。就金融政策而言,实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本,影响项目的开发和出售,从而影响到企业项目开发所需的成本费用。第二,严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨。第三,货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。第四,房地产供求形势的变化。现在的情况是供过于求,销售难度增加,促销成本加大。 开发项目的成败往往决定一个房地产开发企业的生存和发展,立项及其前期工作就显得至关重要了,因此,企业应进行房地产市场调研,对房地产市场走势作出分析、判断,及时提供、反馈给管理层以作决策参考;保持对国家有关法规政策和企业成本管理环境的了解,争取优惠政策、处理好有关政策性问题。组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证,按立项审批程序审查投资估算,把握投资决策,合理配置资源,做好项目前期策划中的成本控制。 二、 设计阶段的成本控制 研究表明,房地产项目初步设计阶段,影响工程造价的程度约65%,施工图设计阶段,影响工程造价程度为25―35%,施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5―10%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。 1.根据项目定位确定合理的容积率 项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间,充分利用好土地资源,并结合项目地形特点建造环境景观,提高土地利用率。 2.实行方案设计、工程设计的招投标制度 建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制,以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选,从中选择能保证设计质量的设计单位;在设计时,可以根据情况实行分阶段招标或委托。 3.做好设计方案评审 公司内部成立专门的工程设计管理部门,制定详细的设计要求和下达设计任务,对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析,向建筑师提出建议,使设计方案不断优化,并对设计单位的设计方案和施工图进行审核。加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免将设计中的不足带到施工阶段。 有关人员对方案进行评比、选择、优化应侧重设计构思的超前性和建筑布置的合理性。由于市场发展变化速度很快,加上房地产开发项目周期一般较长,建成产品对市场的适应滞后性,对建筑使用功能的设计应考虑适度超前。从市场需求特征来看,建筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。设计方案要充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户对使用功能的要求及其居住、生产、经营等活动的特点与习惯,合理地安排住宅建筑、公共建筑、管线、道路、绿地的布局,建筑平面既要使用功能布置合理、面积利用率高、还应该注意环境景观的营造、平均分配景观、人车分流等因素。 三、招投标和合同签订阶段的成本控制 公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始,所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位,所涉及的工程造价和材料价格合理,则成本控制就已经有了一个很扎实的平台。 1.招投标阶段 根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划,通过市场调查分析,建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库,为招投标储备信息资源。制订招标计划的同时,应明确招标原则,界定承包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。 招投标工作环节多,有力的监控将避免决策失误、成本失控。一方面,加强对投标单位的资格审查。详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力,避免鱼目混珠扰乱投标环境,给招标带来难度,甚至做出错误的判断。另一方面,加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、复