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论在建房地产项目不同转让模式涉税问题【摘要】 对房地产开发企业而言，土地与资金是企业生产及发展的最根本保障，而作为房地产开发企业关键性的生命线，土地的获取一直都是房地产开发企业所面临的难题。近年来，随着我国土地市场管理强度的不断提升，土地二级市场中招拍挂政策的实施及膨胀，使得原本就僧多粥少的土地市场陷入更为激烈的竞争环境中。在这种现实条件下，房地产开发企业要取得土地，必然会产生极高的资金流出及税负，因而采取将在建项目进行转让的方式来加快资金的回笼、降低投资的风险成为很多房地产企业的最新选择。本文就房地产企业在建项目转让的涉税问题进行相应的探讨和研究。 【关键词】 房地产 建项目转让 让模式 税 一、研究背景 1、问题提出的必要性 房地产开发企业在项目的开发过程中，由于开发资金不足、投资项目的策划不够周全、市场环境的不断变化以及国家相关政策的不断调整和控制等各种因素的影响，在建项目转让已经是企业发展中不可避免的事情。单纯从经济学的角度来看，对在建项目进行转让是房地产开发企业所作出的一种市场选择。但要将在建项目进行转让具有多种可选的转让模式，且每一种转让模式之下的转让过程都是一个极为复杂的工作系统，转让过程中所涉及到的资金流量及税种的种类相当繁多。要对房地产开发企业在建项目转让的涉税问题进行探讨和研究，则需要从在建项目转让模式入手，对在建项目整体转让、在建项目股权转让、在建项目企业分立转让以及将在建项目作为投资方式进行转让这四种转让模式之下的涉税情况进行分别的分析和讨论。 2、对转让模式涉税问题研究的意义 对房地产项目转让涉税问题的研究主要有两个方面的意义。首先，企业规避风险的转嫁程度上的意义。房地产在项目在实际操作和实施的过程中，涉及的资金额度比较大，对现金流量的要求量大而且要求质量比较高，牵扯到各个利益方面的问题，涉及到对以后市场的及时适应，面对各种材料供应中的问题，材料的质量问题，面对施工管理问题、安全问题，面对施工人员的各种变化，而且它对国家的政策相当敏感，任何一个环节出现了问题，必然导致房地产项目的建设过程出现问题，使得项目不能继续如期进行，如果就此作罢，那么利益的各个相关方都会受到巨大损失，加之现在的楼盘一般都是边建设边售出的，那么损失利益的人们怎么讨回自己的资金呢。这就导致房地产建设项目一旦出现问题，必然由简单的经济事件直接上升为社会问题，所以房地产建筑项目在一开始的时候，就应该考虑到遇到问题后如何应对和转嫁风险的问题。在转嫁风险中，成本问题对企业的转嫁质量有着质的决定，而成本中的涉税问题是比较大的一块，所以就有必要对这块问题加以详细研究。其次，企业利益减少的程度上的意义。这方面的研究是建立在第一点研究的基础上的。损失程度不仅仅是取决于风险转让的程度，还取决于风险转嫁的质量上。虽然选择了一种最为企业节省转嫁纳税额度的转让模式，但是这并不意味着就是企业最好的选择，因为不对近期内国家政策动向，国家经济发展的动向，以及转让的顺利程度进行详细的研究，虽然名义上是很好地转嫁了风险，但是实际收到的效果却并不见得是最好的。这也是研究转让模式涉税问题的重点和必要的一部分。 3、房地产转让涉税问题对房地产企业的影响 谈及这一方面的问题，首先是要考虑房地产企业之所以进行房地产项目的转让问题。房地产项目的转让是由于房地产企业出现了始料不及的突变因素而不得不作出的一项措施。目的是在尽量减少项目失败给自己带来的损失。那么，要探讨房地产转让涉税问题对房地产企业的影响，就必须首先考虑房地产行业的特征，这样才能够明确房地产企业在转让房地产项目的过程中注重那些因素。房地产牵扯到的现金流量的量比较大、牵扯的面广、涉及的利益方比较多，这就要求在转让的过程中能够尽量的为转让企业获得最大的现金流量，尽量考虑到各方的利益，确定先后支付的顺序，尽量减少税后的支付，而加大税前的合作。将资金的调度和运用主要集中在解决房地产企业因为项目失败而产生问题上，这样才能最大限度地保护企业的利益。 二、对各转让模式涉税问题的研究 1、在建项目整体转让的涉税问题 房地产开发企业在建项目转让采用整体转让的模式需要满足一定的条件，只有在完成项目开发投资总额25%以上的条件下才能够进行。这种转让模式在转让的手续及整体程序上并不是很繁琐，买卖双方的交易过程也比较清晰，但整体转让模式的涉税问题比较繁琐。 在建项目的整体转让需要缴纳国家规定的所有税费，营业税、印花税、教育附加税、土地增值税、城市维护建设税、企业所得税及契税等。从税费的具体金额来看，营业税5%、印花税=收入×0.5‰、教育附加税=营业税×4%、城市维护建设税=营业税×7%，当然还有税费金额较大的土地增值税。 土地增值税的计算方式较为复杂，其税费金额的