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关于房地产企业成本精细化管理 　　摘要：房地产企业自兴起以来已经成为国民经济的支柱产业，但行业过热问题也使宏观调控的力度不断增强。针对当前行业发展的现状，积极推进成本的精细化管理对房地产企业至关重要。为此，企业应当健全成本控制体系，加强对项目全过程的成本管控，并建立科学的成本考核约束机制。 关键词：房地产企业；成本；精细化；管理 我国房地产业自兴起以来，以惊人的发展速度迅速成长为国民经济的支柱产业。但是房地产业受宏观经济环境的影响较大，加之市场波动的存在，企业必须加强成本控制，才能更好地适应宏观经济政策的调整，合理利用资金，提高资金使用效率，从而赢得竞争的主动权。 一、房地产企业加强成本控制的意义 房地产业虽然在我国的起步较晚，但很快就迎来如火如荼之势，对国民经济的贡献有目共睹。同时还应看到，房价居高不下、行业过热问题也带来宏观调控力度的增强以及风险的加剧，加强成本控制对房地产企业至关重要。一方面，近年来国家对房地产业的管控不断增强。房地产业虽然已经成为国家的支柱产业，但是短短几年来出现的暴利增长、行业不规范等问题也急需国家的宏观调控。房屋限购、保障性住房等政策的出台旨在促进房价回归理性，因而房地产企业也需要面临价格下调的趋势，随着利润空间下滑，企业必须加强对成本的控制，才能保证有效的利润。另一方面，伴随宏观调控的发展，企业面临的风险更为突出。目前不仅通货膨胀压力增大，房地产企业融资的难度也随之增长，土地资源供应紧张，再融资及上市均有限制，融资、投资、回收等均受到风险的考验，成本控制成为企业有效管理资金、提高盈利能力的必然选择。 二、房地产企业成本精细化管理的必要性 针对当前行业发展的现状，房地产企业对成本的精细化管理不仅是必要的，更是非常迫切的。 第一，成本核算的精细化管理需求。房地产企业对于成本的管理与控制主要是通过财务决算来实现的，这种管理方式虽然能够按照基本的财务制度实施，但是缺少经营管理层面的考虑。这就导致预算的执行难以得到有效的控制，实际财务支出超出预算的情况时有发生，甚至是大规模超出预算。由于企业财务科目的设置与成本核算的需求不能完全吻合，所以成本的精细化管理是企业加强数据分析、规避财务风险的需求所在。 第二，项目全过程的精细化管理需求。房地产企业成本管理问题可以从工程项目的全过程得到体现，立项、策划、设计、施工、销售、竣工等不同阶段都需要对成本进行严格的控制。但是从当前的项目全过程来看，其粗放式的管理势必带来成本的巨大损耗。例如，前期立项不合理，策划和设计方案不科学，工程施工现场管理不力等都需要精细化管理来加以改进。尤其是施工现场，人力、物力、财力资源投入较多，工程变更时常出现，企业成本投入就会超出预算标准。 第三，成本评估考核的精细化管理需求。房地产企业成本管理是一项系统性的工作，需要各个部门的通力合作，才能将成本投入控制在合理的范围。但是从企业目前的管理来看，并没有对成本控制的责任进行明确的分工和落??。由于成本涉及的部门较多，各部门人员缺乏责任意识，成本管理具有被动性，即使出现问题也难以追究当事人责任。所以精细化管理也是房地产企业规范部门职责、加强考核约束的必由之路。 三、房地产企业成本精细化管理的策略 为促进成本管理向精细化的方向迈进，房地产企业应当健全成本控制体系，加强对项目全过程的成本管控，并建立科学的成本考核约束机制。 第一，健全成本管理体系。近年来我国房地产业的竞争近乎白热化，企业为提高综合竞争力，控制成本投入，必须进一步健全现有的成本管理体系，将成本核算与财务管理有机结合，在应用财务管理方法的同时，融入经营管理理念，提升经营管理水平，奠定长期可持续发展的基础。为此，企业应当建立健全成本管理制度，完善财务科目的设置，通过优化管理方法，使不同类型的房地产项目实现差别化核算。而且企业为实现精细化管理，还应深入开展成本数据系统的建设，广泛收集项目数据，为成本管理与决策提供详细的依据。 第二，加强对项目全过程的成本管理。房地产企业对成本的精细化管理依托于工程项目实施的具体过程，因此，企业应当细分项目的不同阶段，对每个阶段的成本管理提出具体目标，制定科学的管理方法，然后逐一落实。在前期的立项阶段必须加强可行性分析，从源头避免盲目投资给企业带来无法挽回的成本损失。进入方案策划与设计阶段，企业应当对方案进行反复论证，在设计阶段的修改，其成本损耗远远小于工程施工阶段。工程施工现场更是成本管理的重中之重，无论是原材料的采购，还是施工质量与工期的管控，以及工程变更，都应当以严格遵循设计图纸、减少不必要的浪费为原则。即使进入后期的竣工结算阶段，企业也要对结算审核给予足够的重视。 第三，建立科学的成本考核约束机制。为增强各部门的责任意识