土地市场成熟度及其量度体系探究.doc

土地市场成熟度及其量度体系探究改革开放以来，我国土地供应方式由原来的划拨为主转变为有偿出让为主，土地市场逐步发育成长。然而，如何衡量土地市场的发育程度?目前尚缺乏统一完整的量度标准，土地市场建设目标和内容也不尽明确。近年来土地已经成为宏观调控的重要手段，土地市场在整个市场体系中占有重要地位，所以，评价土地市场发展阶段和运行效率，并找出市场运行中的障碍性因素和解决办法成为客观要求。由此，探讨土地市场成熟度的内涵及其量度体系，不仅具有学术价值，而且可以为我国城市土地市场建设提供政策建议和实践启示。 土地市场成熟度的内涵 土地市场的基本概念。关于土地市场的内涵，国内主要有三种观点，一是土地市场是不动产市场的一部分，有学者亦将土地市场称为地产市场。这种观点认为，地产是指土地财产，即作为财产的土地，以区别作为自然物和生产资料的土地，但事实上，土地市场还存在土地股票、土地债券等证券形态的土地，因此这种表述并不完整。二是土地市场是要素市场。这是因为土地是经济活动中最基本的生产要素，由于土地不能像一般商品那样流通，因此这种观点过于简单。三是土地市场是产权市场。这种观点认为土地市场交换的客体，不是土地本身，而是各种内涵不同的土地权利。对比以上三种观点不难看出，第三种观点对土地市场的诠释较为确切，因为，土地市场中流通的实际是土地产权，不同权利因内涵不同而在交易中具有不同的价格。 综上所述，我们认为，土地市场是指土地作为最基本的生产要素，在土地产权流动中所发生的土地供求双方关系以及整个产权交易领域的各种活动及经济关系的总和。 我国的城市土地市场主要包括土地一级市场和土地二、三级市场。土地一级市场，指国家作为土地所有权主体将土地使用权进行有偿或无偿转移所发生的土地产权交换关系。土地使用权转移的方式主要有：出让或租赁、作价入股或授权经营、划拨使用，用地方式从有偿过渡到无偿，市场化程度也依次递减，其中出让又分为拍卖、招标、挂牌和协议。土地二级市场，是指土地使用权主体将一级市场取得的土地使用权转让、出租、抵押等活动中所发生的经济关系。二级市场中使用权的转移可能是多轮次的，可称为三级市场。 土地市场成熟度的内涵。土地市场成熟度是对土地市场发育程度、所处阶段和运行效率的判断，结合土地市场的基本概念，可以认为，土地市场成熟度的内涵包括以下几点： 1．土地资源市场化配置度。土地资源的配置方式主要有非市场、准市场和市场配置三种方式。行政划拨方式是非市场土地配置方式，其特点是对土地按行政管理需要进行划拨使用，无偿、无限期、无流动，实践证明这种配置方式效率低下，不适应市场经济要求。协议方式是准市场的土地配置方式，这种方式形式上是协议、有偿的，实质是双边垄断市场，缺乏市场应有的公平、公开、透明等要素。公开出让是市场配置方式。其基本特点就是以土地价值为基础，以供求关系为导向，通过竞争获得有偿、有限期的土地使用权，并允许土地使用权流转。市场方式配置土地资源可以显化土地价值，提高土地利用和配置效率，因此，土地资源通过市场方式配置的比例越高，则土地市场成熟度越高。 2．土地市场供需均衡度。土地市场的主体由供给和需求双方组成。土地需求是土地市场运行的原动力，是市场供给、价格、资本等各要素运动的起点，随着城市化进程的推进、社会经济的发展及人们生活水平的提高，城市用地需求逐年增加。一般来说，土地自然供给无弹性，土地市场总体上是供不应求的，但国家作为出让市场中的唯一供给者，可以通过提高土地利用集约度，调整土地利用结构，扩大城市用地面积等手段，使土地经济供给具有一定弹性，从而使土地市场达到局部均衡。土地市场如何解决供需矛盾，则成为检验市场机制完善程度的重要标志之一。 3．土地市场价格灵敏度。地价是土地市场的晴雨表，土地市场是依靠以价格形成机制为核心的市场机制的作用来运行的，只有合理的价格才能使同一层次及不同层次的市场形成一个有机的整体，从而优化资源配置和土地市场的运行。市场经济下，完善的价格形成机制能够准确地反映土地市场中的供求关系，快速、完整地传递信息，使交易顺利进行。因此，土地价格对土地市场供求关系变化的反应灵敏程度，及价格机制是否充分发挥作用是成熟的土地市场所具备的特点之一。 4．土地市场竞争度。市场经济的显著特征就是竞争，市场竞争是经济发展的动力之一，土地市场通过竞争优化土地资源的配置，最大程度地实现经济效益。我国城市土地一级市场，国家是唯一的供给者，土地需求者众多，应培育多种土地需求主体，增强市场竞争性。二、三级市场有众多的供给者和需求者，竞争的结果是优胜劣汰。因此企业、单位、个人等参与主体对土地市场的参与率越高，土地市场越繁荣，则土地市场发育越成熟。 5．配套机制完善度。土地金融、税收和中介机构是土地市场的配套机制