土地登记在不动产统一登记中地位.doc

土地登记在不动产统一登记中地位导读：我国的不动产统一登记制度已经呼之欲出，它将改变我国目前不动产分别登记的混乱局面，对保护公民财产权益、维护市场经济秩序意义重大。 是以房屋登记为基础连同土地一并登记，还是以土地登记为基础把土地上的建筑物、构筑物和附着物统一进行登记？人们还在七嘴八舌地争论。 本文从土地的基本属性和土地与其他不动产的关系出发，分析了土地登记在不动产登记中的地位与作用，认为以土地登记为基础进行不动产统一登记，既符合土地自然属性特点，又符合不动产的存续顺序，也是国际上通行的做法。 作者观点：应当建立以土地登记为基础的不动产统一登记制度。 物权――这个财产法律关系中的主要权利，其在社会经济生活中的重要作用已逐步为社会所认识、所接受。也正因此，人们对即将出台的《物权法》给予了极大的关注。由于物权有支配效力、排他效力、优先效力，人们应当及时向社会公开自己物权的变动和归属，故物权变动制度是物权立法的重要内容。由于不动产的不可移动性和对经济社会秩序的特殊影响，所以，向社会公开、宣示不动产物权变动和归属关系最有效的方式就是不动产登记。因此，不动产登记制度是物权法的重要组成部分。 由于种种原因，长期以来，我国一直采用不动产分别登记的制度。土地、建设、林业、农业（含渔业、草原）、海洋等多个部门分别办理土地、房产、林木及林地、养殖水面、草原、海域等不动产的物权登记。法律理论和我国的登记管理实践都证明，这种人为的将不动产分割开来、分别进行登记的做法，既破坏了不动产的统一性，不利于保护不动产权利人的合法权益，也增加了不动产交易的风险，不利于维护不动产市场交易的安全，阻碍了市场经济的发展与完善。建立不动产统一登记制度，既是全面保护公民权益的需要，也是加强不动产管理、维护不动产产权交易安全的要求，社会各界已对此形成了共识。正是适应这个需要，《物权法（草案）》第十条明确规定，国家对不动产实行统一登记制度。即使在广泛征求意见的讨论中，人们对实行这一制度也是普遍认可的。 虽然《物权法（草案）》确立了不动产统一登记的制度和原则，但是没有明确不动产统一登记的方向、统一登记的范围，没有具体确定应当由哪个机构负责不动产统一登记。社会各界对此提出了不同的意见，其中最有影响的意见有两种：一种认为，由于当前房地分别登记引发的矛盾主要在城市，而且人们最关注的是房屋产权的安全，所以应当以房屋登记为基础，把城市的房屋和土地统一进行登记。另一种认为，考虑到土地的基础性、永续性和与其他不动产的密切关系，应当以土地登记为基础，把土地上的建筑物、构筑物和附着物统一进行登记。 本文认为，不论从不动产的自然属性、各国关于不动产登记的通行做法还是我国这几年的立法实践来看，都应当采取第二种意见，即建立以土地登记为基础的不动产统一登记制度。 从自然属性来看，土地是其他不动产产生和存在的基础 自然意义上的土地，是指地球表面的任何一部分，包括陆地、山川、河流、湖泊等及地表上下一定范围的空间。理论上，自然土地具有构成的完整性、存在的永续性、数量的有限性和位置的固定性等基本属性，是万事万物产生和存在的基础和依托。 第一，土地的完整性决定了它是其他不动产，如房屋、林木、管道等产生和存在的基础和前提，其他不动产都附着于土地。离开了土地，这些不动产就不复存在，或成了动产，或失去原来的功能。所以要登记公示不动产物权归属，应当首先登记公示土地物权归属，并在此基础上，进一步明确其他不动产物权归属。在我国目前房屋、土地分别登记的情况下，在办理房屋产权登记时，也不得不记录该房屋的座落位置、地号和房屋占用土地的面积、期限等关于土地的信息，且土地的信息占了主要内容。而进行土地登记时，则还要对这些信息同样登记。可见，土地登记是前提，是首要的，如果以土地登记为基础进行不动产统一登记，符合不动产的存续顺序，既保证了记录公示不动产产权信息的完整性，又降低了不动产登记的成本。反之，如果以其他不动产为基础进行统一登记，不但影响了土地物权的基础性地位和完整性特征，同时在顺序上也是本末倒置，使土地信息无法发挥应有的作用，造成不动产登记的混乱与不完整。 第二，土地的存在具有恒久性，即自然土地随地球的存在而存在，任何外力都改变不了土地的存在，而且土地可以循环、持续利用。而其他不动产如建筑物、构筑物及林木等，存续时间都是有限的。因此以土地登记为基础进行不动产统一登记，可以保障不动产财产权关系的稳定性、连续性，也便于登记资料的永久保存。如二战后德国很多城市变成一片废墟，但由于德国的土地（不动产）登记局保存着完整的地籍登记档案，土地财产关系依然十分明确，为战后重建提供了有利的条件。 第三，土地是固定的、不可替代的，即土地的位置是绝对不变的，土地的总量是既定不变的。同时