土地调控背景下工业用地出让价格.doc

土地调控背景下工业用地出让价格我国工业用地出让价格现状 相对于日趋完善成熟的商业和住宅用地出让市场来说，我国工业用地一直隐居土地市场热潮的背后，采取不透明的协议出让方式，用地价格与商业和住宅土地价格相差甚远。根据国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院发布的《2005年第四季度城市地价动态监测报告》显示：2005年第四季度商业、居住地价水平分别为2062元／m2、1232元/m2，而工业地价总体水平仅为492元/m2。同期，我国部分城市工业地价出现了负增长，反映出这些城市在工业用地供应量及供应结构上的不协调。 江苏省工业用地地价现状 根据2005年江苏省城市地价动态监测报告，列出2005年江苏省省辖市、长江三角洲主要城市和全国主要城市平均地价水平对照表(见表1)。 表1江苏省省辖市、长江三角洲和全国主要城市平均地价水平对照表 单位：元／m2 数据显示：①江苏省省辖市的工业地价低于全国主要城市地价水平，两者相差66元/m2；与长江三角洲主要城市相比，工业地价相差更大，两者相差竟达309元/m2。②江苏省省辖市的综合、商业和住宅用地的地价水平都高于全国主要城市，唯独工业地价低于全国主要城市，很显然江苏省工业地价与商业、住宅及综合地价不匹配，工业用地地价明显偏低。 根据2005年江苏省城市地价动态监测报告，列出2000年～2005年度江苏省城市地价指数表(见表2)。 表2江苏省城市地价指数(环比指数)表 数据显示：2000年～2005年期间商业用地地价的每年的增长率大致在5％～10％，期间商业用地地价上涨42．16％；住宅用地地价的每年的增长率大致在5％～12％，期间住宅用地地价上涨68．49；而工业用地地价的每年的增长率大致在1％～2％，期间工业用地地价仅上涨7．13％，也反映出工业地价明显偏低且增长缓慢，这与江苏的经济发展和经济水平极不相称。 江苏省工业地价现存问题原因分析 江苏省工业用地地价最本质的问题是地价水平低，增长慢。究其原因：近年来江苏大部分地区的招商引资是以土地作为优惠条件的，有些地方是零地价甚至负地价来吸引投资者。苏南地区土地供应紧张，但工业用地的地价不断降低，许多地块以低于成本价出让，苏州园区约为225元/m2，新区是180元／m2，吴中开发区150元／m2。 工业用地获得的低成本性，存在很多弊端：第一，往往会造成低水平的重复投资建设，使工业用地被长期圈占、撂荒闲置。第二，容易导致以工业用地的名义申请用地，暗地里搞房地产开发。第三，造成土地资产流失，滋生土地腐败。第四，低价出让必然导致对农民的补偿安置不到位。具体到江苏省来看：(1)江苏省的投资具有较强烈的外源性，在获取投资的竞争中，各个城市都会竞相降低土地出让价格，以获取更多的外资。这必然会使江苏省的土地出让价格在今后一段时间内将处于下降趋势。(2)工业用地中的恶性竞争现象若不加以控制，工业用地投机行为将会加剧，从而对土地持续利用、区域工业经济健康发展造成不良影响。 工业用地出让价格问题的对策 提高工业用地出让最低价格标准 为加强国有土地资产管理，规范国有土地使用权出让行为，保障国家土地所有权收益，国家应当适时出台政策，提高工业用地出让最低价格标准，防止低价甚至零地价出让土地。 江苏省于2002年制定并颁布了城镇土地使用权协议出让最低价标准。2005年，又颁布了《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》，并于2005年9月1日起施行。 我们以苏北、苏中、苏南县城为例来测算新增建设用地出让的最低标准。为了能够与江苏省城镇土地使用权协议出让最低价标准相对照，出让价由土地取得费、利息、利润以及国家土地所有权收益两主体部分构成。在苏南、苏中和苏北三大区域中分别选取了昆山、姜堰和滨海三县市作为代表测算城区新增建设用地出让的最低标准，测算结果如下(见表3)。 表3新增建设用地最低价测算结果表 单位：元／m2 利用上述测算结果，与2002年颁布的江苏省城镇土地使用权协议出让最低价标准进行对比(见表4)。 表4新增建设用地最低价与协议出让最低价比较表 可以看出，随着《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》进一步的实施，原先公布的江苏省城镇土地使用权协议出让最低价标准已经明显偏低。因此，提高工业用地出让最低价格标准势在必行。 工业用地逐步全面推行招拍挂出让 从区域竞争来看，招拍挂出让工业用地可以使同一区域内的工业用地市场得到整合和统一，可以有效解决工业用地在同一区域内无序竞争的问题，可以使政府对工业用地的总量进行有效地控制，防止低价出让工业用地，实现招商引资的公平竞争，创造一个良好的投资环境。并且