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对建造―租赁项目管理模式探析内容提要 本文主要分析了国内新出现的工程项目管理模式――B-R项目管理模式，并对项目参与方职能的重新定位和产生的背景进行了介绍，同时，还将其与D-B项目管理模式和EPC项目管理模式进行了对比分析。作为一种新型的工程项目管理模式，B-R模式具有自身的优势，能够满足特定项目中业主的特殊需求，具有较强的适用性。最后，本文分析了目前在国内使用B-R项目管理模式可能存在的问题及其应用前景。 关键词 B-R项目管理模式 D-B项目管理模式 EPC项目管理模式 随着经济全球化的发展，跨国投资在世界范围内呈较快的增长趋势。我国近年来的外商投资大幅度增长，长三角作为外商投资的聚集地，工程承包业也迅速发展，各种新型的项目管理模式在这里实践、产生，为大型投资项目、复杂投资主体等提供了新的管理模式的选择。在工程承包业较为发达的国家已经运用得较为成熟、普遍的设计―建造（D-B）项目管理模式、EPC项目管理模式在长三角的很多工业项目中也得到了越来越广泛的应用，促进了工程项目管理水平的提高。而由于某些工程项目的特殊性，特别是业主对项目要求的特殊性，这里也产生了对新型项目管理模式的探索和尝试，本文所探讨的B-R项目管理模式即其中的一种。 一、B-R项目管理模式的基本含义 B-R是项目管理模式Build-Rent的缩写，其含义是建造-租赁，也就是由一家公司，通常为开发商（也可以是承包商，本文称之为B-R承包商）负责项目的建造和租赁，并提供项目的维护管理服务。这里的建造是“订单”式的建造，租赁是向要求“订单”建造的业主定向租赁。提供B-R服务的B-R承包商可能是具有这些职能机构的大型开发商或承包商，或者是通过雇用设计分包商、专业分包商、供应商、项目经营公司等满足业主需求的同类公司，也可以是这些公司组成的联营体（JV）。在这种项目的合同关系中，业主指定业主代表或项目管理团队负责项目的招标工作、合同起草和签订等工作，基本上不涉及对实际的项目设计和建造过程的管理。在B-R项目管理模式中，合同架构和职责非常清晰明确，这也是该项目管理模式的主要优势，其合同关系见下图。 从传统意义上来说，B-R模式不是工程项目管理领域的一个创新，很多业主都通过建造商业物业，然后在出租经营中获利，比如开发商建设商场进行租赁。但是，对于特定的工程项目而言，B-R模式所采用的其实是全新的项目管理理念，主要体现在对传统意义上业主和承包商角色的全新定位。在这种项目管理模式中，业主在很多情况下是大型的跨国公司，要求B-R承包商负责项目的选址、申请和报批、设计、建造、安装、维护管理等全过程的服务。在所建成的物业满足业主的使用要求之后，业主按照与B-R承包商所签订的租赁合同支付租金，这样的租赁合同执行期限短的在5年左右，长的达10-20年。B-R承包商从租赁中获得回报，物业的产权仍然归该B-R承包商所有。当然，在B-R模式下，B-R承包商必须在项目选址之前（甚至更早）就与业主签订一揽子协议，要求该定向建造的物业（主要情况下为工业厂房，以及一些附属设施，如宿舍等）由业主租赁一定的年限，相应地，业主在招标时也要对该物业的建造提出自己的要求（Clients Requirements），主要涉及物业的使用功能、建筑形象以及技术方面的要求。在有些情况下，业主也可能提供部分或全部的设计图纸，或负责设备采购、安装，只将整个建造过程和维护管理交给B-R承包商。 二、B-R项目管理模式产生的背景 B-R项目管理模式的产生基于以下几个背景： (一)业主对物业的特殊要求。 在长三角的很多城市中，外商投资需要工业厂房等基础设施，所以，很多企业在当地的开发区修建标准厂房进行出租，获得收益。但是，这些标准厂房有时很难满足某些专业公司的特殊要求，或者需要进行大量的再投资对标准厂房进行改造，产生了不必要的浪费。这种情况下，先有“订单”再进行建设的工程项目就产生了。 （二）宏观投资环境的变化和影响。 近年来，由于我国土地成本、人力成本的大幅度上升，很多沿海的外资企业开始向内地，或向亚洲其他成本更低的地区转移。这样，很多企业更加重视厂房使用期限内的成本节约。租赁无疑比建造减少了大量的前期投入，又可以减少因企业转移可能产生的损失。 （三）承包商更容易控制风险。 很多大型跨国公司不愿意在项目选址、申请和报批、物业维护上花大量的人力、财力，特别是他们在短期内很难深入了解我国的法律制度及人文环境，从而对项目各种手续的报批感到力不从心，所以，更希望有一家B-R承包商能够提供这些专业服务。B-R承包商长期从事工程建设，依靠对工程制度的了解和当地的政府关系，能更好地控制这些风险。 （四）业主希望减少对项目建设过程的管理。 很多跨国公司在我