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我国廉租房建设现状及对策【摘要】住房问题已成为困扰中国居民的三大难题之一，住房困难说明我国当前的住房制度存在缺陷。改善中国住房保障的核心是大规模的廉租房建设，其关键是要解决好建设资金问题。在廉租房建设中政府不应是唯一的出资主体，可通过信用担保、租金回收和兑现利息的形式吸引社会的闲置资金流入。同时政府还须在廉租房建设中充当房产权的拥有者、资金信用的担保者、廉价土地的提供者和疏通各种联系的协调者等多种角色。 【关键词】廉租房；有效需求；闲置资本；准公共品 1 我国廉租房建设现状 廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的一种社会保障性质的住房。 从1998 年国务院发布23 号文《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》第一次明确提出“廉租房”的概念起，到温总理在2008 年政府工作报告中提出“要建全廉租房制度，加快廉租房建设，增加房源供给”，廉租住房保障资金首次写入政府工作报告，我国的廉租房建设已经经历了十余个春秋。在这十来年中，一些大型城市根据实际制定了符合当地情况的廉租房政策，取得了一定的成绩。 建设部网站数据显示，截至2006 年底，全国建立廉租房制度的城市占城市总数的77.9%，其中，287 个地级以上城市中，有283 个城市建立了廉租房制度，占地级以上城市的98.6%，370 个县级市中，有229 个城市建立了廉租房制度，占县级市的61.9%，全国累计已有54.7 万户低收入家庭通过廉租房制度改善了住房条件。此外，在2005 年抽样统计的1000 万户低收入住房困难家庭当中，截至到2008 年底，已经有253 万户得到了解决。 但是我国的廉租房建设情况依然不容乐观。虽然建设部多次要求所有市县在2006 年底必须全部建立廉租房，但建设部通报的数据显示，截至2007 年6 月，全国657 个城市中有71个城市尚未建立廉租住房制度，有166 个地级市未明确土地出让净收益中用于廉租房的比例。即使在一些建立了这项制度的地方，廉租房建设事实上也被挤压到了一个无足轻重的边缘位置，不少地方政府对建立廉租房热情不高。所有这些情况都表明我国廉租房政策执行效果并不理想。 2 社会资本进入廉租房建设市场的可行性分析 2.1 具有大量的社会闲置资本。根据最近中国人民银行的报道， 中国城乡居民的储蓄额超过了15万亿元，且有进一步增加的趋势。1995年中国银行的存差第一次超过3000亿元，2005年银行的存差已达到9．2万亿元，扩大的存差直接意味着银行效益的降低。但具有中国特色的是大量资金积淀在实体经济之外，而大量信贷需求却未得到有效满足。减少银行存差一个有效办法就是增加实体经济的投资，将高额储蓄转化为消费力，降低过剩流动性对中国金融体系的拖累。 2004年我国的外汇储备为6009．32亿美了己，2005年为8188．72亿美元，随着外汇储备数额的增加，外汇风险的控制日显重要。投资实体经济可以作为减小外汇风险的一种重要手段，把部分外汇投向廉租房建设市场是一种值得尝试的途径。在风险和效益有保障的前提下，这些巨额的社会闲置资本进入廉租房建设市场是完全可能的，更是一种双赢的行为。 2.2 可靠的收益保障。政府保证提供低廉的住宅建设用地，社会剩余劳动力保证了低廉的人力资本，大量的社会闲置资本保证低利率的建设资金，三者的结合使得廉租房单位面积造价显著降低，为廉租房的租用者降低了房租，也为未来房价的升值留下了较大的空间。为了使社会闲置资本放心地进入廉租房市场，政府必须用自己的信用和廉租房的产权作为担保，一则为了能以更低的贷款利率获得建设资金，二则是让投资主体更放心地投资并确保本金能安全收回。 略高于存款利息的贷款的利息完全可以由普通的租房者以租金的形式来支付，对特别困难的租房者，政府可以给予适当的房租补助，这样可以减轻政府的财政负担，政府可以将更多的资金投放到基础设施建设和职业教育上。 随着经济的发展，在城市化过程中城市人均工资水平和住宅价格都会有一个稳定的良性增长，为了能更好吸引投资和获得更低利率的贷款，廉租房未来的溢价可以按一定的比例分别由政府、投资主体、购房者来共享，让更多的人来分享社会财富的增长。 2.3 具有大量的剩余廉价劳动力。我国目前人口超过13亿，其中有9亿左右在农村，占总人口的72．1％，2．46亿户农民中劳动力总数为5．22亿人，农业领域就业2．47亿人，剩余劳动力大约为1．5亿人，城镇剩余劳动力为2167万人，这些大量的剩余劳动力对大规模的廉租房建设形成了两大潜在优势。(1)大量的剩余劳动力经过政府或企业的短期职业技术培训，就可以成为廉租房建设市场的劳动力，为廉租房的建设降低了人力资本。(2)他