房地产开发企业工程技术施工管理.doc

房地产开发企业工程技术施工管理【摘 要】本文作者根据多年的工作经验，并结合房地产开发企业的工程特点，主要对房地产开发企业工程技术管理工作的特点、内容、方法以及管理工作中要处理的几个关系进行了阐述。 【关键词】房地产开发企业；工程技术；施工管理 1 房地产开发企业工程技术管理工作的特点 1.1 多面性 我们认为技术管理工作的出发点不应是单纯技术观点或单纯追求企业的经济效益，而应当认真贯彻执行国家有关方针政策即为产品使用者着想；努力实现城市规划的要求；为实现经济、社会、环境三个效益服务；从现实出发考虑长远需要，从技术上解决经营方面的一些问题。房地产开发企业的工程技术管理还要解决从土建、水、暖、强电、弱电、燃气、环境、装饰到品种繁多的建材产品和设备等多项技术工种的问题，同时也涉及到设计、施工、预结算多方面的技术内容，甚至是与政府主管部门的技术联系及沟通。 1.2 综合性和组装性 面对一项工程，房地产开发企业不同于设计、施工单位各有其阶段性工作内容。设计和施工单位都有自己的技术管理工作，但都是从他们各自业务范围内进行，而房地产开发企业的技术管理工作是从可行性研究开始，继之项目策划、规划设计、施工、销售到竣工交用、物业管理及售后服务。它要衔接、协调各阶段、各工种之间的关系。从时间上看，它像一个纵向的链条串联各阶段，自始至终。从空间角度看，每个阶段又要面对众多工种、众多学科，要向一个魔方一样将各技术工种、各种建材设备从平面到立面从时间到空间有机的组织落实到一个工程上。房地产开发又是一项社会性很强的工作，据笔者统计，完成一项稍大些的工程要涉及100-200家单位包括省、市政府各部门至居委会、交通队、从消防、民防到房管部门、从设计、监理到施工管理、从众多建材厂家到设备供应商等等。房地产开发企业的技术管理工作是要把几十乃至上百个与技术有关的单位的精神产品到物质产品巧妙的组织起来综合组装成一个完整的工程。 2 房地产开发企业工程技术管理的工作内容 2.1 参与编制新开发区和新开发项目的可行性研究报告。 2.2 编制详细的项目综合开发进度计划，包括项目开工前的准备阶段，项目设计阶段，项目报建报批阶段，施工阶段，配合推广及销售等多个阶段的进度计划安排。 2.3 根据经营要求编制各阶段的建筑工程的设计任务书，包括工程的功能要求技术经济指标、面积标准、装修标准、设备标准等。 2.4 组织编制工程建设的规划设计方案、详细规划、初步设计、施工图设计、环境设计、二次装饰设计等。并组织企业内部的经营、规划设计、工程、预算、营销等各部门对各阶段成果进行研究、审查、修改。 2.5 组织各种分包项目的招标及合同签订，组织各种建材、设备的技术考察、选型选购、技术谈判。 2.6 参与编制工程项目的开发建设组织设计。 2.7 组织协调设计单位对施工单位进行技术交底，并与双方经常联系及时掌握情况、研究问题。 2.8 参加工程监理单位组织的各种工程会议，解决工程中各种技术问题。必要时参与处理工程中的重大技术问题。 2.9 组织国土、规划、消防、民防等各项目报审报批工作，参加工程建设各阶段各工种的验收工作。 2.10 组织工程的技术档案、技术资料的收集、整理和管理工作。 2.11 配合工程的分项预算、结算、配合销售前期工作及营销管理工作。 2.12 编制和实施企业内部的科技发展规划和技术措施。 2.13 企业内部的科技成果、合理化建议的审定以及新技术新材料、新设备的推广应用工作。 2.14 科技情报工作，国内外建筑工程的科技信息收集管理、和交流工作。 2.15 根据工作需要进行专题技术研究、总结工作。 3 房地产开发企业技术管理的工作方法 3.1 编制技术管理的规章制度：根据技术管理的工作内容，结合开发企业特点制订各种规章制度，使技术管理工作有序、责任分明、目标明确、赏罚公平，有了规章制度才能充分调动技术人员的积极性，避免决策的随意性。还要编制完善技术管理责任制，工程技术质量管理办法，各工种的技术标准，规划设计各阶段的设计任务书、设计指导书、工程图纸审核程序及成果审批制度，工程技术合理化建议奖励办法等，其中设计任务书、设计指导书是设计事前控制的重要环节，也是控制设计和图纸质量的重要手段。 3.2 依靠有关科研单位和专家等社会力量为我服务：房地产开发企业的技术人员在工作中经常会遇到多工种多学科的技术问题，技术人员应当具备多工种多学科的基本知识，没必要也不可能样样精通，况且建筑工程技术也在不断改革，使新技术、新材料不断涌现，我们不可能都及时熟悉。所以，当我们遇到一些技术性较强的问题时，可以利用社会力量为我服务。可短期或长期聘请有关专家来企业工作，也可向专家或有关科研单位专题咨询。 笔者就曾多次邀请很多专家专门咨询、座谈各种轻质隔墙板、保温材料等的性能、优劣，为企业选材决策提供依据。又