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浅议如何进一步加强商品房预售管理商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。实施商品房预售，对于开发企业来说，可以迅速资金回流，加快工程建设。对于购房者来说，面对销售价格持续上涨的房地产市场，及早购买就等于抢得了先机，就等于可以少交一部分购房款，等于可以尽快实现所购房屋的增值。从这一层面上说，实施商品房预售，有效促进了商品房市场的发展。但是，从维护商品房交易双方的合法权益方面来看，在商品房预售过程中，广大购房户处于劣势地位，因为，在没有见到实物的情况下，就花费巨资、甚至是倾全家之力购房，对广大购房者而言，理论上存在巨大的风险。因此，必须加强对商品房预售的管理。 1 国家为进一步加强商品房预售管理，先后出台了一系列的法律法规及相关政策。 商品房预售制度，是我国房地产业最基本、最重要的制度之一。为规范商品房预售行为，保障交易双方当事人的合法权益，先后出台了一系列的法律法规及相关政策。 1.1 《中华人民共和国城市房地产管理法》中的规定： 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第四十五条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 1.2 《城市商品房预售管理办法》中的规定： 《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 《城市商品房预售管理办法》第九条规定：商品房预售，开发企业应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 1.3 建房[2010]53号《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中的规定： 该通知第一条规定：加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。 1.4 国发〔2010〕10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》即《新国十条》中的规定： 该通知第九条规定：对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 2 从商品房预售的各个环节着手，进一步加强管理。 2.1 进一步建立健全规范商品房预售的法律法规，尤其是对开发企业非法预售行为的处罚方面的法律法规。 对于不符合预售条件，没有取得《商品房预售许可证》而非法预售的行为，目前缺乏强有力的法律法规的支持。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十七条规定：违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。 但此条没有明确核定什么是违法所得以及罚款的处罚额度。 《城市商品房预售管理办法》第十三条规定：开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。 此条同样没有明确核定什么是违法所得，对已收取的预付款1%以下的罚款的规定较笼统，可操作性不强。 《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定：违反本条例规定，擅自预售商品房的，