瞄准优质物业 外资布局楼市.doc

瞄准优质物业 外资布局楼市虽然中国楼市仍在熊途，但越来越多的外资并不介意提前一点介入。 近日，中国世代投资控股集团(以下简称“中国世代”)总裁禹晋永在重庆与重庆市大渡口区区长龙华签订协议，决定斥巨资440亿元人民币打造大渡口区钓鱼嘴半岛“中国西南国际中央休闲商务区(CRBD)”。 据记者了解，在当前银根紧缩、开发商普通感觉缺乏资金的形势下，中国世代之所以如此高调进军房地产行业，是因为其背后显赫的海外资金背景。中国世代成立于2006年，以15家海外基金为股东联盟，目前已拥有8家上市公司。其总裁禹晋永是“资本地产”理论的创造者、倡导者和践行者。 目前，中国世代仅在重庆和天津的两个项目资金需求高达700亿。中国世代方面相关负责人告诉记者，“项目资金除由中国世代自有资金、基金和上市公司募集解决外，还将根据资本地产运作方法，从资本市场获得。” 无独有偶，全球资产管理巨头黑石集团也开始出手中国房地产市场，以11亿元买下上海市长寿路一商业项目，这是黑石集团在中国楼市的首单买卖。 之前，海外基金永菱通21亿收购瑞安房地产 (00272.HK)旗下项目25%股权；海外基金亚太置地44亿元收购和记黄埔世纪商贸广场。他们的行为也正被更多外资效仿。 刚刚在香港市场注册完毕的一个小型的境外基金负责人告诉记者，目前盘踞在境外市场、蜗居在国内商业银行的海外资金随处可见，只要有机会，他们就在国内各个市场间快速流动，在国门内外进进出出，博取中国资产波动中的收益。 争议拐点 奥运来了，举世瞩目，北京毫无疑问成为全球无可争议的焦点。“但是对于开发商来讲，奥运会的来临，也许并不是一件好事情。”业内人士告诉记者，奥运的召开，让购房者在两个月内把眼球集中在赛场上，同时禁止土石方的施工，让开发商的工期延长，楼房难以封顶，银行不放贷，这对本来就资金短缺的开发商可谓雪上加霜。 “我们公司在奥运期间实行半天工作制，尤其是对一线销售部门，楼市本来就低迷，在奥运期间大家不妨多休息几天，为金九银十做好准备”，一位北京东部的开发商说。按照这位老总的说法，“奥运会后的9、10月份，是最关键的2个月度，如果这两个月销售速度还上不去的话，那么全年的销售计划就彻底落空了，那么资金短缺问题就要真正体现出来了，所以我们现在要做的工作就是蓄势待发，准备奥运会后的楼市大决战”。 对此，全球最大的商业地产服务公司世邦魏理仕发布的最新报告说，今年上半年北京的房价环比已经出现下降，说明政府的宏观调控效果已经明显显现。购房需求受到房地产调控政策的抑制，房价正在失去上涨的动力。 根据世邦魏理仕调查数据，今年二季度北京高档公寓平均报价环比一季度下降了1%，达到每平方米28914元人民币。但是，今年上半年高档公寓平均报价同比增幅仍然较大，达20%。 世邦魏理仕认为，目前，北京高档公寓市场的价格从二季度开始停止了一直上涨的趋势，预计这种价格调整还会在今年下半年继续。 对此，广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，“现在开发商资金普遍紧张，根据去年房地产上市公司年报，内地房地产企业资产负债率不少已经高达80%以上，此外，还有多家年报显示，其经营期末现金流只有负债额的10%左右”。但是他也告诉记者，从大型房地产上市公司发布的数据来看，所谓资金紧张，还未到无路可走、抛售产品的地步。他认为，大开发商支撑下去的可能性仍然很大。 相比大开发商，专家们也认为，中小开发商的日子很难过。“此轮调整中90%以上的中小开发商会被淘汰，在新一轮的房地产开发中将几乎没有生存空间”。 但是现实却在给这些开发商开玩笑，一边是“严重缺钱”，一边则是热钱的不断涌入。 等待时机 1万亿美元、1.7万亿美元，这是中国热钱规模的几个版本，但这些已经都不重要，重要的是这些热钱藏匿在何处，它们下一步想做什么？ 事实上，目前商业银行成为热钱重要的藏匿之地。“真正的投资机会，只要把钱放在银行就可以。”花旗中国经济学家沈明高这样说。 这种说法被很多人认同，按照社会科学院张明博士的计算，自2008年人民币升值速度加快之后，一年之内即使热钱不做任何实质性投资，一年就可以得到12%～14%左右的无风险收益。 不过，热钱追逐超额回报的天性热钱让热钱并不是呆在商业银行就此了事，他们还在等待中国股市、楼市从熊转牛。 但是据调查，新进来的热钱并没有大量光临中国股市。 今年5月中旬，有关部门曾调查外商独资、中外合资和中外合作等三资企业客户的资金账户，结果发现三资公司的账户规模没有明显的异动。对于这一调查结果，经济学家谢国忠曾称，”国外投行对中国股市普遍不看好”。 而房地产市场似乎不太一样。很多人认为，最近有外资开始出售持有商业地产不等于是外资看空