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设施管理――超越物业管理新型房地产服务业务【摘 要】本文紧紧围绕将设施管理作为新型房地产服务业务进行研究，通过对设施管理概念的历史追溯、不同国家对设施管理概念的理解、设施管理的内容及其任务，以及通过设施管理流程引入后所产生绩效等方面的分析，强调了：设施管理作为超越物业管理的新型房地产服务业务，使建筑物及其设施在全寿命周期中，达到保值增值的功效，并能够为企业的非核心业务提供支持和促成企业实现服务最优、成本最低、效益最大化。文章提出了应加快我国设施管理方向的规划设计、制度建设、机构、相关专业协会等的设立以及专业人才培养等工作，通过设施管理方法的实施达到企业增收，社会增效的对策建议。 【关键词】设施管理；起源；概念；任务；问题；发展建议 根据国务院2007年修订的 laquo;物业管理条例raquo; 对于物业管理的定义，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。[1]由于现代电子信息技术的发展和广泛应用，中国内地城市区域出现了许多智能楼宇，传统的物业管理属于劳动密集型行业，难以应付设施管理概念下庞大的设施设备管理以及为企业提供非核心业务的支持，所以应市场所需和企业的需要逐渐出现了超越传统物业管理的新概念---设施管理。按照国际设施管理协会（IFMA）和美国国会图书馆对设施管理的定义，设施管理是跨学科性的行业，包括工程技术、建筑设计、财务及管理学等多学科知识，以保持产品的高品质和增加投资效益为目的，采用新型技术对人的生活环境进行规划和维护管理的工作。[2]设施管理的对象，主要是高层建筑、商业综合体、城市公用设施（如：医院、学校、体育场馆、博物馆、会展中心、机场、火车站、公园等）和工业设施（如：工厂、工业园区、科技园区、物流园区等）。[3]传统的物业管理、设施管理、房地产资产管理以及房地产组合投资管理共同组成了物业资产管理。也就是说，以设施管理为代表形式之一的物业资产管理实际上已经突破了传统的物业管理中对于维修、养护、管理、维护的局限，强调了在物业管理的同时，着重为业主提供价值服务，创造利润和回报。除了提供价值服务（保值，增值服务）外，传统的物业管理和设施管理还存在以下几点重要区别。第一，传统的物业管理一般仅停留在对于物业管理合同区域内的现场管理，设施管理则是从策略的角度，对所有企业的非核心业务进行规划、实施和监督，力求达到企业实施运营成本最低，效益最大化。第二，物业管理公司一般只完成合同范围内的常规管理，设施管理则通过各个专业的优化组合，尤其是通过对信息化技术的运用，力求提供专业化的管理和精细化的服务。第三，物业管理多提供现有设施的维护和管理，设施管理则是贯穿物业的全寿命周期，力求从规划、设计、建设、运营做到全过程最优。第四，设施管理区别于物业管理重要的方面还在于设施管理凭借电子信息技术提供技术含量更高的管理和服务，力求方便、快速、高效的服务。下面我将进一步阐述设施管理概念及其跨区域涵义理解以及提出行业发展的建议。 1 设施管理（Facilities Management）的起源及各国不同的理解 20世纪中期，美国为了在企业管理中提高生产效率引入了设施管理的概念，设施管理概念的引入和发展是基于美国空军彻底改变办公环境的一次革新。1979年，在美国的密歇根州Ann Arbor 设立了设施管理学院（FMI），这所学院的专家来自于各行业不同领域，从建筑设计师到金融专家。1980年美国建立了国家设施管理协会（NFMA），同年美国与世界其他国家的设施管理分会共同转型设立了国际设施管理协会（IFMA）。现在国际设施管理协会（IFMA）已经成为世界最大并被广泛认可的国际性专业设施管理协会，协会成员来自于78个国家超过19500名成员。[4] 对于设施管理（Facilities Management）概念的理解，不同的国家有着不同的定义及不同的理解方式。例如：在英语国度，“设施”术语是指所有的土地、建筑物、设备、机械、公用设施和装置，在生产，服务的建立和房地产流程的确立中必要性的总称，设施管理包括设计、施工、操作、控制、系统安全等方面基于业绩管理和市场营销的整体方法。物业设施的运行成本在企业经营中已逐渐成为了仅次于人力资源成本方面最大的成本类别，所以对设施管理的进一步加强非常有必要成为企业战略经营的核心，以便使企业能够持续的改善和降低运营成本，减少企业成本方面的压力。[5]在德国，为了保持建筑系统及其使用功能的稳定，适应不断变化的市场行为要求，设施管理被认为是一个整体性较高而且极具战略和全生命周期的管理系统。通过设施管理，使得在房地产，设备设施和基础设施的操作、成本和销售的过程中，达到长期