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谈调控新政带来冲击波等 谈调控新政带来的冲击波 陈伯庚 今年3月以来，中央和上海市出台了一系列综合措施，加强对房地产市场的宏观调控，重点解决房地产开发投资规模过大、房价上涨过快、商品房供给结构不合理和市场秩序比较混乱等问题，其成效正在逐步显现出来。 但是，在一片宏观调控声中，本人认为应保持清醒的头脑，把握正确的方向。首先，上海房地产市场已连续保持5年持续健康发展态势，总体上处于供求两旺、质高量增繁荣局面，这是基本面、是主流；目前存在的房价上涨过快等问题，是局部性、结构性、暂时性的支流问题，应引起高度重视。通过调控解决这些突出问题，是为了保持房地产业更健康发展，决不能由此否定基本面。其次房地产业的关联度强，带动系数大，对国民经济的贡献度高，决定了它必然要发展成为支柱产业，这是客观规律，也是中央文件再三强调的。决不能因加强宏观调控任意否定，而是优化和更好地发挥其支柱产业的地位和作用。再次，上海的房地产业从复苏到发展才经历20多个年头，根据国际经验还有较大的发展空间，加强宏观调控绝不是打压房地产业，而是促进房地产业更加持续健康的发展。 综合分析，宏观调控新政策对房地产市场将产生三重影响。 1、对新增商品房市场的影响表现在三方面：一是从市场需求看，投资投机性需求预计会有较大幅度下降；自住性消费需求仍将保持一定的增幅，动拆迁引起的被动性需求平稳；需求结构趋向合理，需求总量微幅增长。二是从市场供给看，新政策出台，对市场供给有显著促进作用。土地供应量适度增加，施工面积仍保持较大规模，市场供应量会有较大增加；普通商品房和中低价位房上市量增多，供给结构进一步合理化。三是从供求关系看，由于市场需求增幅放缓，供给较大增加，因而供求关系将从需求略大于供给转化为供给略大于需求，促进供求平衡。 2、对存量房市场的影响表现在：存量房供给由于投资性物业抛盘和提前出售已购旧公房，因而供给量会有较大增加。而二手房市场的投资投机性需求受到抑制，自住性购房因预期房价下跌而延缓，短期内市场需求可能下降，但从长期看，将逐步回暖，总体上存量房市场仍将继续发展。 3、对房价的影响将十分显著。新增商品房销售价格，由于出现供给大于需求的形势，迫使商品房价格涨幅趋缓，但因土地和建材价格上涨，成本上升，新增商品房销售价格仍将微幅上扬。二手房交易中的供给量增加，需求量减少，会使其价格增幅明显趋缓，如果出现供过于求短期内局部地区甚至会有一定幅度下跌，回归真实价值。 全面估量，宏观调控将使上海商品房供给和需求更加平衡，供给结构更加合理，房价涨幅过大受到抑制，趋向平缓。 扩大有效供给，健康市场需求 华伟 今年5月11日，国务院办公厅新出台的八条意见其主要目的是扼制投机购房、控制投资购房、鼓励居住购房；扩大有效供给，健康市场需求。把居住消费与投资消费分离，使市场消费与保障消费错位。新八条不是对老八条的否定，而是对它的深化和细化，是根据当前房地产业形势做的一个调整。 这次出台的政策对房地产市场存在的不规范投机现象予以了坚决打击，为房地产业的健康发展保驾护航，使之持续地发挥支柱产业对经济发展的推动作用。《意见》规定购房不足2年转让的全额征收营业税，使房地产交易中的买方能够用脚投票的方式，选择购房的时机和交易对象。在这种政策背景下卖方很难转移交易的成本和风险。这次中央用财税政策杠杆，动摇了短线炒房者的投机、受奖利动机。 投资分为短期投资和中长期投资，短线投资与投机之间的界线比较模糊，很容易转化为投机，这部分投资也是政策调控的重点。新八条规定个人购买住房不足2年交易的按售房收入全额征收营业税，以两年为界，少于两年转手的是投机行为，受到抑制，两年以上的是中长期投资行为，受到控制。在房地产市场中以居住需求为主，投资性需求为辅，适当比例的投资对房地产市场的健康发展是有利的。 对居住需求，《意见》充分体现了中央积极鼓励的态度，特别是中低收入家庭的居住需求，新八条通过增加经济适用房和普通商品住房的供给，控制开发企业利润的形式予以保护。既优化了市场需求结构，又扩大了有效供给。 当前投机行为主要集中在高档商品房，这部分是中央政策调控的重点，受到的打击也最重，价格回落在所难免。中等价位的住房消费以居住需求和长期投资行为为主要，在政策的调控下房价会有所波动。当前经济形势良好，居民的收入不断上升，房价波动的总体趋势也是稳中有升。由于前一段时间房价上涨透支了现在的上升空间，房价出现波动也是正常的，特别是新开楼盘会有所调整。对于安居房，为保证广大普通百姓的居住权利，经济适用房的价格远低于普通商品房，没有价格透支现象，其价格不但不会降，而且每年随着国家经济发展同步上升。 不能否认总体上近期房价会出现小幅回落的现象，但应当看到经