谈论房地产开发项目成本控制探析.docVIP

谈论房地产开发项目成本控制探析【摘要】房地产项目开发的成本控制不仅可以提高企业的管理效率还可以增强企业的核心竞争力。本文就房地产项目成本控制的各阶段问题进行了分析。 【关键词】房地产；成本控制；问题探讨 1 前期策划阶段 1.1 做好市场调研，提高项目决策科学性。项目的成功与否，关键在于项目的决策，它直接关系到建设成本的高低和项目收益的多少。开发商在方案确定前，要对房地产市场做深入、细致的调查，把握房地产市场的发展动态，预测市场前景，用前瞻性的眼光确定项目的用途、规模、档次及营销策略，从而提高项目决策科学性。 1.2 强化必要功能，提高投资效益。准确项目定位后，就要在满足必要功能的基础上，尽可能使成本降低，提高投资收益。根据价值工程原理V=F／C式中，（V为价值F为功能C为成本)，提高投资收益的途径有5种：一是提高功能，降低成本；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，却带来成本大幅下降；五是成本略有上升，却带来功能大幅度提高。如我市以前设计的一些住宅项目，顶层销售价格虽然低，可销售仍然很困难。但现在将顶层设计为双层顶，同时赠送屋顶花园为卖点，不仅销售价格比普通顶层价格高出400元／m～500元／m，而且销售火爆。再如某住宅小区，为了让一楼住户地下室通风采光，把门前小花园采用了下沉式，使地下室有采光和通风，为住户提供一个特殊的房间，在这里可以设计一个不干扰家人休息的一些视听室、书房、休闲房等等。既提高了生活空间，又取消了过廊空间,还提高了一楼与地下室的销售价格，一开盘这种户型最受青睐。这些都属于“成本略有上升，功能大幅度提高”的成功范例。 2 设计阶段 2.1 采用设计招标或方案设计竞选，选择最优的设计单位和设计方案。通过招标引进竞争机制，不仅能选出好的设计方案，而且能有效的降低工程成本。房屋设计正常使用年限为50年，这就要求设计方案有一定的前瞻性，不会在几年内就显得很落伍，要有新意，近期与远期的要求都要考虑，要进行性价比的综合比选，在不影响使用功能的前提下，达到经济、美观、适用。 2.2 实行奖励机制，充分发挥设计公司的主动性。项目前期咨询与设计服务本身的费用在开发成本中所占比例很小，但设计完成的质量对于成本管理的影响却是决定性的。例如本市某办室楼为整个地下室加上面二幢28层、一幢20层组合，原设计采用钢筋砼钻孔灌注桩，经同设计人员沟通后采用高强预应力管桩，使工程投资减少100元/m2左右；又如某公司开发的某小区相邻两个组团，均为18层高层住宅，由不同的设计公司承担设计任务，地质条件?房屋户型大体相同，主体都采用框剪结构，可不同设计公司人员提供的设计图纸，经测算仅钢筋含量就相差10kg/m2左右。 这反映公司在项目管理上的问题，但主要是我们没有建立基于设计产品工程造价的约束和奖励机制，设计单位成本控制的主动性没有得到充分发挥。我们一直以来推行的限额设计起到一定的作用，但终究是被动的，如果在设计中预先约定与造价指标相联系的奖励机制，那就能充分调动设计单位对成本控制的积极性和主动性，成本管理的质量就能大大提升。因此，在设计合同条款中应该充分考虑有效的奖励机制，能帮助我们更好地控制成本奠定基础，实现收益最大化。 2.3 完善设计，有效控制成本。施工图纸的审查不仅能提高设计质量，而且也是控制成本的一个关键环节。而开发商往往都急于办理各种手续，以便尽早开工回笼资金，对图纸中的缺点错漏未能及时发现并修改，为日后的工作埋下隐患，不仅影响施工进度，而且造成建设成本的增加。因此，施工图纸设计完成后，建设单位应组织公司相关人员及专家对设计图纸进行审查，对图纸中的问题及时予以指正、提出修改意见，并与造价人员密切配合，从而使拟建工程在各方面尽可能完善，减少成本增加的可能性。 3 招标阶段 3.1 重视招标文件的编写。在编制招标文件时，特别在招标文件中的合同主要条款。如：工程进度款支付方式、结算方式、质量保修期限等，通过对合同主要条款的约束降低建设单位的投资风险。要逐条研究合同通用条款，将不利因素在专用条款中加以合理限制。如：工程变更调整的幅度、材料调价等有可能发生争议的问题在招标文件中事先约定好，以避免在施工和结算过程中发生不必要的争议，影响项目投资控制。 3.2 认真编制工程量清单和招标控制价。目前，建设工程施工招标由工程量清单计价和现行定额计价两种模式，这两种模式在适用范围、工程量确定、风险分担、评标方法及工程结算等方面有显著的不同，工程量清单计价更大程度的发挥了施工单位的自主权，提高了施工企业市场竞争积极性，明确甲乙风险分担责任，更有利于建设单位对项目的投资控制。工程量清单是拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目和相对应数量的明细清单。编