土地一级开发项目可行性研究中的土地价值测算以北京为例.pdf

土地市场 CHINAREALESTATE 土地一级开发项目可行性研究中的土地价值测算 ———以北京为例 刘希贤1 （1.北京国际工程咨询公司，北京100055） 摘要：鉴于土地价值这一经济指标在土地一级开发项目可行性研究和项目决策中的重要性，本文结合 具体实例详细阐述了土地一级开发项目可行性研究的土地价值测算方法和过程，并从实践中总结了土 地价值测算的经验和要领。在土地一级开发可行性研究中，根据宗地状况和项目条件选用不同的方法 测算土地价值，并根据各因素对土地价格的影响程度赋予每种方法以相宜的权重，最终用加权平均法 确定土地价值，以提高土地一级开发可行性研究中土地价值测算的精度，从而提高企业和政府项目决 策依据的可靠性。 土地管理，土地价值测算，加权平均，土地一级开发，可行性研究 关键词： 中图分类号：F293 文献标识码：B （ ） 文章编号：1001-9138- 2012 02-0043-50 收稿日期：2011-12-16 1 引言 政基础设施建设，达到土地招标、拍卖的建设用 为规范国有土地使用权出让行为，优化土地 地供应条件后，通过招标、拍卖、挂牌方式出让给 资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制 开发商；开发商再按相关规划进行项目开发。土 度，2002年5月9日国土资源部发布了《招标拍 地一级开发便是前一个阶段由生地变成熟地的 卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求“商业、 行为，也是政府有计划地向市场供应熟地的必要 旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须 过程。近年来，土地一级开发项目的可行性研究 以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。2004年3月成为工程咨询机构的新兴常规性业务。 31日国土资源部与监察部又联合下发《关于继续 本文基于北京市丰台区某镇某村土地一级开 开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情 发项目可行性研究的实例，对该项目中土地价值 况执法检查工作的通知》，终结了我国自1992年测算方法进行梳理，并从实践中总结土地价值测 开始的土地协议出让方式。经营性项目的开发也 算的要领。从宏观上讲，重视和提高土地一级开 因此分成了两个阶段：政府先依法收购、收回、征 发项目可行性研究中的土地价值测算准确度，也 收“生地”，区县土地储备机构组织实施拆迁和市 将增加政府相关部门决策依据的可靠性。 学术版 2012.2 43 土地市场 CHINAREALESTATE 2 北京市土地一级开发概述 开发，招标底价包括土地储备开发的预计总成本 2.1 土地一级开发的产生和意义 和利润，利润不高于预计成本的8%。 进入土地招拍挂时代后，北京市提出土地进 2.2 土地一级开发可行性研究的功能和作用 入市场必须具备项目规划、城市基础设施配套等 城市土地不仅是重要的国有资源，还是城市 “熟地”的标准，土地一级开发因此应运而生。 空间发展和城市功能的载体。城市的土地开发不 所谓土地一级开发，就是将生地变成熟地的 仅具有上述重要意义，它还关系到城市的发展，包 过程。承担本行政辖区内土地储备工作的土地储 括城市的发展空间、发展潜力和发展方向，也因此 备机构按照城市规划、城市功能定位和经济发展 被誉为城市经济发展的源动力。作为城市土地的 的要求，对列入城市土地储备开发计划的地块组 所有者，政府既肩负着实现土地资